松限引发调控？不，广州的征途应是星辰大海

01跑步松限

12月16日，广州公布了《差别化入户市外迁入管理办法》征求意见稿，消息瞬间引爆了网络。

广州当然也不是近期降低入户门槛第一家，在这之前，无锡福州一脱到底，天津松了滨海新区，青岛降到大专，就连入户最难的上海，也破例为一个来自盐城、没有完成九年制义务教育的22岁姑娘，开了入户后门，理由是：

她叫杨超越。

于是王岗乡女孩幸运得成为了吾伲上海人，规划人口的2500万分之一。

当然，广州的措施，相比福州松限一步到位更稳健，相比天津的“未来探索实施”又更实际。

松限黄埔、白云、番禺等七区，28周岁及以下只要满足大专学历（或相应职称），一年社保记录，就可以在上述七区落户。

而之前，学历入户广州是本科+半年社保。

措施一出，也引发了不少猜想，其中最多被猜测是：

广州在GDP连续被深圳重庆赶超后，已有第三掉到了第五，保GDP排名亚历山大。

猜测广州疫情后经济萎靡不振有之，猜测松限人口拉抬房价有之。再加上近几个月广州房价连续两次领涨全国，也有朋友担心此时松限可能引发调控，提醒广州讲点武德，耗子尾汁。

总之一句话：

似乎尿壶又在广州闪亮登场了。

当然，上述因素不能说没有，保GDP排名有压力，自然是事实。但结合入户松限的大背景，以及广州的未来雄心来看，广州的此次降低落户门槛，真不是冲着拉抬房价来的，这些猜测未免眼界小了些：

广州的征途与雄心，应是星辰大海。

02出台背景

长期以来，中国城市按城区人口规模分成三档：

2020年6月，在国家发改委《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》里，对于不同城市的落户限制要求是：

300万以下全面取消落户限制；300万以上城市基本取消重点人群落户限制；鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。

总体规划是：

要让更多的人进城。

截止至2020年，我国户籍城镇化率达到了44.4%，而发达国家是80%。

最近入户松限的城市，无锡福州城区人口在300万以下，全面取消限制；青岛超过了300万，取消重点人群入户限制，天津是特大城市、广州是超大城市，取消郊区新区落户限制。至于上海，松得范围就更小了：张江科学城。

担心松限引发调控？真的想多了哈！

几乎所有的松限措施，都是按照中央的部署来的！

我们可以很清晰看到：

北上作为独一档，城区人口是严格被限制的，甚至还要瘦身；

广深作为第二档，是有条件松限；但深圳已经只留了点底裤，再脱就要裸奔了。

其余城市都是大规模松限。

我们看看北上广三座城市的人口规划：

广州常住人口与规划人口对比

广州人口自2004年以来一直在增加，2020年计划1800万，至2035年，广州常住人口控制在2000万，比2018年末实际增加510万，每年计划增加32万。

北京常住人口与规划人口对比

上海历年人口增长趋势

图中可以看到：在常住人口多次大幅度超过规划人口后，北京上海自2012年后加大了控制，后面几年已经进入平缓期，对比起广州来已经增长很不明显甚至出现了负增长。

而深圳人口密度已接近饱和，区划太小，超高的房价正驱使人口外溢周边，教育与医疗的条件限制更是支撑不了人口的急速增长。

我们应当明白：中国人口未来往核心城市集聚，而四个一线城市里，人口增长最有潜力的就是广州。

含金量最高的小学生数量

03广州雄心

《广州城市总体规划2017-2035》中，明确提出人口控制目标提升至2000万，同时要按照2500万管理服务人口来配置基础设施与公共服务。

2500万，这是一个与北京上海等量齐观的目标。

在大部分城市仅在单项指标提出打造国际中心时，广州在交通、商贸、对外交往以及科技产业创新上，都立志要做到国际级，并提出了“国际交往中心”、“国际科技产业创新中心”等表述。

雄心源于底气。至少已有60个国家在广州开设了领事馆，其数量仅次于上海；此外，广州也是华南地区外国留学生、外国商人聚集最多的城市；白云机场是华南地区国际航线最多的机场。

以广州的规划和定位来看，入户门槛28岁及以下、限制郊区新区，不会是人口松限的终点，将来的目标，向深圳看齐是大概率事件。

我揣测此次松限的限制条件：卡在新区郊区这就没什么好说的，按中央要求做事；但是入户门槛28岁及以下，这个就是广州自己加的，因为同样松到大专门槛的青岛，是40周岁以下即可。

限制28岁门槛，除开考虑养老负担外，主要还是不想松得太急：2023年~2025年的小学入学高峰期，天河黄埔番禺等区学位压力很大，松太急可能教育医疗跟不上去，又可能出现类似深圳之前的问题。

04房价影响

当然读者最关心的是，这个政策对房价影响有多大。

我们把握两个要点：一是差别化入户到新区后，要三年后才能迁移到中心区；二是入户到新区后，要三年后才能购买中心区的房子，置业限制在本区。

购买力增加了，当然对这七个区形成一定利好，但总体而言，由于限制了28岁的年龄，大概率买房要靠六个钱包，所以算不上重量级利好，算个中等程度利好吧。

当然也有人会想到，28岁的年轻人入户后，父母也可以跟着投靠入户，房票就又增加了，这个就是后话了。

对于七个区来说，我判断对于白云、番禺和黄埔利好最大，特别是这三个区靠近中心区的位置，如白云新城板块、番禺万博板块、鱼珠板块等，这三个板块其实也是各自区最核心的位置。

国庆后，新房的销售如烈火烹油，16号开盘的富颐华庭T4T5栋（鱼珠板块），解筹率高到百分之八九十，一晚卖出了200多套十几个亿的货量，4.6~5.2万的价格范围，在东边新楼盘算是很香了。18号将继续开S1S2两栋，价格将有所上涨。紧急加推的T2T3栋，将在圣诞节前后开盘，预计提价5%。

拟于周末开盘的和樾府，塔楼价格范围4.9~5.5万、板楼5.7~6.1万，180多套货认筹登记近两千人，全款买家如果不太挑剔问题不大，七成首付有一定机会，五成首付的买家还是另外早做打算。

政策不是为拉抬房价而来，但对房价会有附带刺激，但由于作用不会太明显，仍维持之前猜测：即大概率在明春惯性上冲几个月后，行情结束并进入横盘期，幅度不会大过今年。

仍长期看好广州未来房价，但亦应该懂得：过犹不及、适可而止。高层显然会比我一介草民更有智慧。

对于方块字的理解，有时候我们看走了眼，实际意思会大相径庭：