认筹千人终开盘，高新区国贸学原，首开去化分析

周末位于高新区国贸学原的首次开盘，目前项目传出的消息是高去化，甚至打出了售罄的宣传，群友也有几个买入，今天聊聊这个新盘的首开情况。

项目位于高新区桥头堡位置，纯商定位，项目多次说要开盘，情况也一直变化，最终在周末摇号开盘，推出1，2，8，9，10，11，12，13，共8栋高层住宅，1134套，备案均价1.9W。

项目从早期蓄客宣称无捆绑到近期改成捆绑车位才能摇号，车位备案均价20W左右，开盘当天优惠5W，车位价在15W。开盘当天，去化情况不错，置业在朋友圈发出了劲销20亿，售罄的海报。

分析：对于项目而言，由于高新区限价，加上纯商定位，性价比尚可，去年周边不少新盘以差不多的价格都做到了高去化，对于项目而言由于房源数量较多，初期以不捆绑蓄客，多次传出蓄客超上千组，但是就是迟迟不开盘。

后来临近开盘节点，改变了策略，采取了捆绑车位才能参与摇号。随之而来，各种投诉刷屏，但是目前看没有任何影响。项目随着改变策略后，首开推盘楼栋数也一直变化，最终推出8栋住宅，共1134套。采取先摇号，确定顺序，隔天分批进场选房。

对于福州楼市一旦出现高去化，大家的质疑声还是较大。对于项目而言，在一次性推出1134套，虽然没做到售罄，不过从目前的消息看，去化超千套的成绩确实还是相当惊人。

分析：对于项目而言，优势在于目前周边没有其他新盘竞争，唯一有一定客源抗性的新盘，保利阅云台，不过该盘处于上街，优势在于有地铁加持，定价也高于该盘。

近期福州都市圈落地，对于不少购房者而言，闽侯尤其高新区划区的预期增强，也一定程度触发了购房情绪。同时近年福州楼市放开落户，不少板块热度较高，高新区去年在楼市冷淡期已经做到了较高的去化。

虽然个人预估项目首开去化，低楼层无须捆绑车位，目前看也是被打脸了。虽然项目做到了高去化，但是从项目一路蓄客开盘，出现的乱象还是不少。

1、从无捆绑到捆绑车位：这是项目第一个让人比较不好的印象，如果一开始就以捆绑蓄客，也能给多购房者有比较明确的选择，结果没有诚信的直接改变策略，多少让房企的信用打了折扣。

2、一直拖延开盘时间：项目蓄客时间算是福州较久的，长达半年，其中多次宣称要开盘，但是次次延迟，导致不少意向购房者，一直被耽误，其他意向新盘也只能无奈错过。

3、官方删除摇号稿件：项目一开始公布了摇号的宣传稿，可能是由于在稿件里面出现了车位的字眼，加上项目一直被投诉捆绑，导致后续删除了稿件。

4、开盘现场买号情况：传言个别买号的情况，说现场出现打暗号，可以购买排在前列的号码，不知道面对这样的情况，这种网络摇号的真实性，多多多少少让人质疑。

5、疏忽导致业主的选房：有个别购房者投诉，排名较前的号码，因为员工的疏忽导致无法选房，让购房者等待3个月最后打了水漂。

对于项目而言，首开的情况可以说比较成功的，在这么多房源的情况下，做到了较好的去化，也给剩下的4栋以及后续二期安商房提供了较好的宣传素材。

后来随着一期推出，项目立刻推出了剩余四栋里面的三栋高层住宅，可以说项目的去化情况也超出了楼盘的营销预期。

从这两年闽侯上街和高新区大部分新盘去化表现看，这里的楼市购买力确实不错，如果按目前国贸学原一期的房款计算，8栋住宅18.3亿+车位1.7亿，近20亿的销售金，对于16.5亿的土地成本，已经把资金基本都回笼了，可以说对比不少区域，这里的拿地性价比反而更高。

对于目前项目1.9W的均价，加上车位优惠价15W，实际的均价也有一定上浮。虽然对比周边均价尚可，但是这个价格是否真的很香？

目前对于楼盘比较容易同价位对比的就属帝封江的恒大滨江左岸，不知道目前两个项目，大家更喜好哪个？