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寻找长沙发展的确定性（其八）

admin 2025-07-09 92

捌‖EIGHT

有些所谓大V鼓吹买房要跟着规划走，但是长沙的规划实在让人费解，一变再变，真不知道怎么走。

原来公众在宣传之下，都知道长沙的发展格局是“一主二副”，即一个主城核心区，加上两个城市副中心，梅溪湖副中心和黄兴副中心。

经过多年的发展，梅溪湖一期作为一个城市片区发展样板确实得到了认可，中国金茂只靠这一个发展样板，就在全国各地圈了不少土地，青岛、广州、武汉、岳阳等，可谓吃尽了红利。

但你要说黄兴作为城市副中心，估计得笑掉大牙。

所以，在长沙自然资源与规划局做的国土空间规划2035的第一版中，明确长沙未来城市格局是“一核两副十组团”。

一核：主城核心区

两副：浏阳城区和宁乡城区

十组团：星沙松雅湖组团、空铁组团、南部融城组团、大王山组团、梅溪湖西组团、望城大泽湖组团、金霞组团、金阳新城组团、金洲新城组团、铜官新城组团。

在这一稿的规划中，长沙的野心很大，基本上把所有的市域区域都划进来了，副中心的边界直接从三环干到了四环外，这规模应该是直接对标武汉和郑州的，并且在这一稿规划中是明确要打造国中城市的。

所以梅溪湖、黄兴放在这样的野心中，格局就小了，宁乡与浏阳变成了城市副中心。

但是，在政策导向上严控大城市发展规模的背景下，这种把大饼摊到极致的做法不一定会得到上面的支持，再说了，怎么也得给后几任领导留点讲故事的空间吧，不然，就得像西安一样，讲故事就要吞并咸阳，武汉就得吞并鄂州了，步子大了肯定要扯着蛋。

所以长沙的规划发展其实有几条原则，看懂了这个，才能说看懂了长沙的规划。

第一条原则是总量控制。城市不能摊大饼，所以长沙的规划总方针是：

框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量。

第二条原则是产城融合和功能混合。现在新区规划基本都会提这一点，与原来规划一味强调工业企业要入园区，造成了职住分离，带来了交通拥堵一系列的问题，更不要说长沙的环线建设是远远落后武汉和郑州的，以致于业内人士谈到长沙的楼市布局，眼光都很短浅，都是碎片化的板块，根本想不到它们都是大组团中的一小点。这种模式也可以避免形成单一功能的居住区，湘江世纪城是负面的典型。所以我们才看到在麓谷也有尖山湖居住组团、雷锋新城组团的建设。

第三条原则是卫星城市的建设。这是政府极力主推的TOD模式，卫星城市或者说组团是解决主城密度大，交通堵的重要途径，这也是新型城市化的实践。长沙今年提出重点建设的长浏快线、长宁快线、各地铁延长线，除了拉大城市框架外，卫星城的建设意图明显，在这些卫星城内，政府明确提出打造5分钟、10分钟、15分钟的社区生活圈，所以拉长时间看，根本不存在中介或不负责任大V所讲的这里不能买，那里不能买。小楼就见过无数去都没去过丁字镇和大托的人张口就说丁字镇不能买，暮云不能买。

第四条原则是要严控高层高密度住宅。小楼以前在江浙沪工作过，那里的项目容积率确实要比长沙的低，小楼回想自己做了不少1.8、2.2的容积率地块，而长沙的地块容积率动辄2.8、3.5，甚至4.0的地块都很常见。

比如刚熔断的市府观沙岭008号地块，出让面积286999.85平米，容积率4.0，总建面积11.5万平米，成交价104295万元，折合楼面价9085元/平米。

这个容积率基本上就是建设超高层的，跟招商江山境没什么不同，估计建个5、6栋的楼。看了一下规划条件，限低135米，限高150米。

可是如果把容积率将低到3.0，相当于降低1/3，成交楼面价会不会增长1/3，可以达到1.3万元/平米左右，按楼面价占售价50%估算，毛坯价可以达到2.7万元/平米，加精装可以冲破3万元/平米，这比那些没有一点想象力的大V说卖2万块轻松多了。

在以上四个原则的指导下，长沙国土空间规划2035第二版做了调整。

首先，长沙删去了建设国中城市的表述，而是改成建设四个中心的表述：国家重要先进制造业中心、国家科技创新中心、国际文化创意中心、国家综合交通枢纽中心。

其次，长沙的区域布局也做了界定说明。

市域：长沙市行政辖区，包括长沙市辖区、长沙县、宁乡市和浏阳市，总面积约11816平方千米。

主城区：市级进行空间布局和规划管理统筹的重点地区，包括芙蓉区、天心区、开福区、雨花区全域，望城区、岳麓区和长沙县的部分街镇，面积约2100平方千米。

中心城区：城市功能优化和品质提升的重点区域，范围包括城市三环线和京港澳高速围合的区域，面积470平方千米。

其三，人口规模从1550万调整到1400万，减少150万。按2010-2020年长沙年均人口增长30万左右，在老龄化、少子化的大趋势下，再保持这种速度增长不太现实，所以至2035年，人口增加395万，年平均增长26万左右。

其四，城市空间布局表述修改为：“一城八组团”。