新规使用率100%，2字头总价老黄埔文冲住宅3房2卫，中建未来方洲

提及老黄埔文冲的万科城市之光，想必大多人都是熟悉的，不过不少粉丝都在抱怨错过了这盘、也有说这盘太贵了，今天就给大伙讲下万科城市之光“升级版”近期住宅销冠盘——【中建玖合未来方洲业主群】

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中建未来方洲

中建玖合·未来方洲

中建玖合未来方洲规划非常庞大，会负责配建住宅、商业、公寓、办公、酒店、公园、学校等诸多内容，和华润新溪旧改、万科城市之光连成一片开发。

中建玖合·未来方洲整个项目的建设总规模大概220万㎡，住宅建筑面积60.85万㎡，预计会向市场提供5000套左右的住宅货量。

文冲东旧改分为三个片区：渡头组团，文元组团，江北组团

其中，江北组团沿石化路分布，毗邻地铁5号线文冲站，不用换乘即可直达珠江新城。

文元组团最靠近地铁，紧邻地铁13号线双岗站，而渡头组团则位于裕丰围与双岗站交界。

首开最近地铁的文元组团，选在了位置最核心、连片最完整、资源最丰富的文元片区。

中建玖合·未来方洲，官方对外公布的销售335套，按套均400万计算，首开销售业绩超过13亿元，去化率接近80%。

价格大致范围：

79平270万起

95平350万起

108平430万起

128平540万起

142平640万起

未来方洲、中建玖合未来方洲

【开发商】广州黄埔文冲东片投资有限公司（中建玖合+知识城集团）

【地址】黄埔石化路，文冲、双岗地铁站旁边

【总占地】约74万㎡

【总建面】约220万㎡

【总套数】4000~5000套（预计）

【文元组团占地】40924㎡

【文元组团建面】309040㎡

【文元组团总户数】1804户

【文元组团车位】2406个

【容积率】4.92

【绿化率】35.04%

【交标】带装修

【物业】中建玖合物业，3.2元/㎡/月

【户型】约79㎡、95㎡、108㎡、142㎡三至四房

【规划】集塔楼住宅、商业、公寓、办公、酒店、公园等高浓度多维配套大城

首推组团一共有9栋，推出的是1、2、4号楼。

梯户比的情况分别是，1栋2梯5户31层高，2栋3梯5户47层高，4栋3梯4户56层高。

交通：

首开这一组团，距13号线双岗地铁站约300米，5号线文冲地铁站步行约500米，通勤便利，3站金融城，6站琶洲，9站不换乘直达珠江新城，离双岗BRT也不过300米，多路网直链珠金琶CBD。

城市主动脉：临广州经济主干道黄埔大道、临江大道、中山大道、广州环城高速，贯通珠金琶CBD核心

城际交通：广深沿江高速，迅达东莞、深圳；黄埔高铁站（规划中）10线联通大湾区，便捷出行

教育：

整个旧改三个组团规划了4所幼儿园，1所小学，2所九年制学校，还有1所完全中学【初中＋高中】

首先是渡头组团，有一所36班小学文元组团，配备一所12班幼儿园，36班九年一贯制学校

江北组团，配备一所36班的9年一贯制和39班的初高中各学校的服务目标非常明确，小学各组团自己解决，初中就靠文元片和江北片的初中解决。

这所学校将引入老黄埔首个9年制“名校”教育体系。据悉该校是双一流、首批国家211工程大学，有强大的教育背景和资源。该小学升学率100%，重点中学录取率超70%；该初中被称为“神学院”，教育成果显著。

商业：

综合配套的体量就近70万方，商业综合体、商业街集群都配齐，首开地块还自建约10万方商业中心，旁边的复建地块配建肉菜市场，东面规划了商业、写字楼等等。

美林天地、山姆会员、宜家、盒马生鲜、鱼珠时光里等都会配套，还有规划中的开市客、华润万象系商业、文冲东和双沙大型商业MALL

医疗、市政、休闲配套：

约2公里内有中大附属第一医院，广州医科大学附属第五医院（东院区）约1公里可达黄埔图书馆、广州市第三少年宫、黄埔体育馆

3公里休闲步行，文园山公园、牛山炮台公园、龙头山森林公园，以及黄埔儿童公园、黄埔荔枝公园、滨河公园、黄埔公园，沙浦公园，罕见城市中心绿洲环绕

项目正南侧为公园，有河涌流过，西南侧为现存建筑-黄埔万科中心，再往南走就是口袋公园和船厂了，短时间内都不会有高层建筑。

首开区占地面积约4.1万平，地块内一共9栋住宅分东西北三侧环绕分布，南侧全部留空便于采光，整体分布示意如下。

使用率超100%，所有户型均为南向

没错！79平也是南向，

其中改善108-128-142都是三梯四户的超高层楼栋，新规户型使用率超100%，全南向优景，户户都有大阳台，而且每一户的主卧室都是240度的窗景，这一点，确实蛮牛的。

A户型：79㎡，三房两卫

B户型：95㎡，三房两卫（横厅南北对流）

C户型：108㎡，四房两卫

D户型：128㎡，四房两卫

E户型：142㎡，四房两卫

1栋最靠近黄埔东路，是受黄埔东路影响最大的楼栋，优势是，两梯五户设计，非超高层，以小面积为主。

2栋相对靠内部，受噪音影响相对较小，所有的朝向都和1栋错位，不太受1栋遮挡，唯一有影响的是南向有幼儿园，所以低层只能望园林，不太能望江。

4栋位于整个项目的相对中心位，正南正北分布，景观视野最好，主要以改善产品为主，是超高层。

具体再看看各个梯腿的情况：

首推的1、2、4栋共有5个面积段，大抵可以分为7个户型，部分因朝向不同或多一个入户花园，但总体格局相近，视为同一户型。

其中门槛最低的79㎡位于1栋最靠路边的位置，会有噪音影响，主要看价格。

95㎡3+1房位于1、2栋不靠路或靠近车库的梯腿及4栋或受128㎡有小部分遮挡的梯腿，会有一定的影响，但能接受。

108㎡3+1房位于1、2栋朝向和景观相对较好的梯腿，属于95㎡的进阶。

128㎡及143㎡朝向和景观面最好，这个看预算入手。

首开选筹建议：

79平A1A3≈A2，临近黄埔东路稍有噪音，追求日照优先103。

95平B1B2B4B3，

108平C1C2C3，

128平西侧东侧。日照一般，景观还不错，适合大家庭的改善需求。

优点：

1、拥有双地铁，5/13号线所近的站点都很近，走路几百米可到，去往市区很方便

2、首开区占地面积约4.1万平，地块内一共9栋住宅，大社区、大花园，老黄埔可没几个新盘拥有！

3、户型很厉害，首开区域户型一共有四个：79平三房两卫，94平三房两卫，108平双套间四房两卫，142平双套间四房三卫，项目使用率超100%，所有户型均为南向。

4、教育资源不错，全盘一共规划4所中小学，其中2所为九年制学校，目前已经确定引进九年一贯制的学校

5、地处老黄埔核心，一路之隔就是曾经的黄埔一哥城光

6、大盘，综合配套不弱，单综合配套的体量就近70万方，商业综合体、商业街集群、4所中小学、4所幼儿园…生活配套一应俱全。

缺点：

1、老黄埔接下来几个旧改项目陆陆续续出来，产品都差不多，容易内卷

2、个别楼栋距离黄埔东路有点近，容易有噪音的影响

3、楼盘东侧的城市面貌目前比较一般，待旧改

可对比楼盘：

中建·未来方洲营销中心

广东省广州市黄埔区石化路48号

中建·未来方洲

（中建玖合·未来方洲）

余经理郑重承诺：凡经本人或者转介绍成功置业任一小区，则享受内部价同时额外送家电、送物业管理费、享受内部折扣95折优惠，提供保价服务，领取万元华为手机、或iPhone手机或笔记本电脑，和7天6夜旅游卷（含住宿、饮食、景区门票）等福利。

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