长沙水映加州依云郡二手房买房忠告

“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。

而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。

本期盘点长沙青竹湖湘一外国语配套小区——水映加州依云郡。

不利因素梳理：

1）水映加州属于长沙一类名初高溢价小区，未来存在政策风险

水映加州依云郡，在2021年高层成交均价基本保持在7000元/㎡，一直到2022年初，小区价格变化都不大，当时主要还是因为青竹湖湘一外国语学校原来是民办学校，学位不能二次使用，因此基本没有学区溢价。

2022年，青竹湖湘一外国语改公办后，水映加州被划入配套就读小区，其价格就是一路增长，2022年5月份，仅仅一个月的时间，价格就上涨到12000元/㎡左右，2023年价格就已经上涨到14000元/㎡，今年价格就已经到了16000元/㎡，甚至有些房源价格超过18000元/㎡，仅仅两年的时间，小区价格已经翻了2倍多了，当然价格的不断上涨也说明长沙家长对于一类名校的认可是非常高的。

目前区域内新房地铁中建君和城复式8000元/㎡左右、平层6800元/㎡左右，并且已经卖成了现房，小区卖的也是非常艰难，主要还是地段太偏了，小区周边配套不成熟，从实际居住角度来说，非常不方便。

水映加州依云郡的价格已经脱离了城市地段与居住配套，纯粹是为了小孩读书的家长在购买，在当前高位接盘，未来是否存在风险，因为学区房的价值并非一成不变。其实，学区房受政策影响还是比较大的，无法准确预知三年、五年后政策走向，例如，最近长沙小升初取消外语特色招生，对于青一而言则少了一个能够择优的机会，当然外语特色的青一成绩不会马上一落千丈，需要四年以后才能看到政策影响，但是政策实施根本还是优化教育资源配置，减少选拔过程中的不公平现象，并推动教育公平，未来仍是教育政策的大趋势。

与此同时，对于初中配套的二手房来说，学位是“六年一轮回”——自前业主享受学区指标之日起满6年后方能再次享受入学指标，未满6年的业主子女由教育行政部门统筹安排入学，对于小区已经使用过入学指标的房源，等待的过程也是存在巨大的风险。

2）青一扩建校区，同时增加配套楼盘，也会冲击小区二手房房价

青一扩建的校区位于关公湖片区，在青一往东400多米的地方，网传预计规划48个教学班，并且扩建校区已经确定了有配套楼盘，该楼盘总建筑面积24万方，定位88-116㎡，基于控制总价原则将面积段放小了，其目的也就是主打学区属性，该楼盘是有学区属性的新房，增加了供应量，同时，水印加州5期也即将入市，四栋高层住宅，共计446套房源，拥有下沉式庭院+架空层，新房优质产品，直接冲击水映加州依云郡二手房价格。

水映加州5期

3）小区楼龄大，房屋老旧，周边生活配套不成熟，生活不便

水映加州依云郡楼龄已经超过12年了，楼龄偏大，小区的公共设置与绿化景观的保养工作做的也很一般，高层受到风雨侵蚀更为严重，导致外墙墙皮开裂，看起来还是有点破败。

小区地处开福北三环外，周边生活配套不成熟，主要依托社区商业，附近最大的集中商业为福晟MALL，距离6公里，开车需要15分钟，距离最近地铁1号线金霞站3公里，搭乘需要公交或者的士接泊，附近公交有408路、611路、812路等，公交辐射范围有限，出行主要还是依托自驾，整体来说生活不是很便利。

有利因素梳理：

1）配套就读长沙四大名初中之一的青竹湖湘一外国语学校，中考成绩以四大率超过35%的成绩成为长沙四大率的至尊

青竹湖湘一外国语学校创办于2005年，学校的师资队伍以长沙市一中骨干教师为主，校现有教职员工400余人，其中专任教师376人，特级教师1人，高级教师74人，一级教师160人，青一教研水平高，重视语文和文综教学。

学校的成绩也非常出色，历年四大率高达30-40%，2024年中考，青竹湖湘一外国语学校以四大率超过35%，换句话说在就读青一的学生，每3个人里就有1个就可以上四大；综合分上651分的有300多人，拔尖创新人和特长生进入四大超过30人。

对于水映加州依云郡的业主来说，可以配套就读青一，小区属于长沙市顶级学区房之一，因为放眼整个长沙来说，目前配套就读一类名初的学区房全市只有6个，学区指标是绝对的稀有。

2）尽管单价高，但小区户型面积小，可以适当控制总价，同时对于已用指标的房源价格也相对便宜

水映加州依云郡早期刚需定位，所以小区户型面积段都比较小，户型多集中在83㎡小两房、87㎡小三房以及97㎡三房，尽管小区单价比价高，因为户型面积小，对于那些只看重学区的购房者来说，可以适当控制总价，目前来看，小区二手房成交总价多集中在160万左右，对于面积稍等户型来说总价180万左右，相比市区里动不动就要上250万的钰龙天下、八方小区、雅致名园来说，总价还是有吸引力的。

与此同时，对于那些使用过学区指标，需要学位轮回的房源，其价格就比较低了，总价130~140万左右，对于子女比较小的家庭，可以低价早购买等待学区指标，也可能也是个不错的选择。

综合来看，水映加州依云郡最核心的优势就是青一配套就读，但学区溢价比较高，适合资金实力雄厚，同时非常看重子女教育的客户。