「二手房测评」北滨路第一江景网红盘，多少钱值得入手？

当我们谈论房产的时候，第一印象就是：“好贵”！在这里呢，超人更加愿意把它理解成两个意思。

1：就是单纯的贵而已，你真是无法说明它为什么贵。类似于很多的新区都有这样的特点，在地段，配套，都不成熟的情况下，只能寄希望于未来会发展的很好。

2：“好，“贵”，这类的房产，更多的像一个资源综合体，他们占据了城市的核心位置，周边配套成熟，某些还有着特定的加分选项，（有的是学区，有的是江景），它们之所以贵是有理由的！

而今天我们就带来一个楼盘：龙湖春森彼岸，很明显，它是属于“好，贵”这一类的房产。

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概况

春森彼岸（以下简称春森）是龙湖在北早期在很不成熟的北滨路打造的一个城市综合项目，目前已是名副其实“两江四岸”的核心区域，到重庆各大CBD都非常近，地理位置几乎完美，（基本在2公里以内）。

个人认为，春森实际上分为两部分：

住宅部分和商业的龙湖星悦荟。

在前几年（鎏嘉码头未营业时），这里就是北滨路的核心商业，直到现在，这里依旧是北滨路的商业核心之一。

同时该楼盘的“生命力”十分旺盛，从最早的一期到去年还在销售的五期，中间跨越了10多年的时间。

但不可否认的是，在这10多年里面，春森的销量十分的出色，在二手房领域，据可查数据显示：从2015年9月中旬至今，仅链家一家在二手领域一共成交了452套春森房源，其中从2017年至今，就成交了306套。

在房价最“高歌猛进”的那一段时间内，它的去化率也同样的居高不下。

那么春森为什么会受到市场的追捧，它的魅力又在哪里？下面超人就带大家一起来看看：

今日测评楼盘：龙湖春森彼岸

《龙湖春森彼岸》

项目位置：江北区北滨路258号

主力户型：建面约42-450㎡的高层，洋房

梯户配置：看具体楼栋配置（1T2户-4T15户）

装修情况：精装修，清水均有

价格区间：建面17000-30000元/㎡

物业费用：2.8元/m²/月（龙湖物业）

接房时间：视组团而定，最早是2008年

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依山而建，业态丰富

受制于地形的影响，春森小区为“坡地式”，从这点来看，倒还比较符合重庆的特色，而小区的整体分布如下：

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配套齐全，交通有了颠覆性改善

本案周边配套十分繁华，楼下就是龙湖自身的星悦荟，往前走800米左右就是“网红景点”鎏嘉码头。

同时周边还有观音桥，解放碑，江北嘴三大商圈环绕，衣食住行完全可以得到满足。

唯一值得诟病的就是以往的交通问题，多数靠自驾。

但好消息是，随着轻轨（鲤鱼池站）的开通，日常出行得到极大的改善

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在售主流户型分析

据可查数据，目前春森在售的二手房有262套。

但普通购房者可选的余地并不算太多，其中建面120㎡以内的在售房价仅120套

我们来看看其中的一个两房的户型：（建面约75㎡）。

优点：

1：户型紧凑无浪费。

2:部分房源客厅和2个卧室均可以看江。

缺点：

1：次卧需要改动才能做一个卧室且有点小。

2：阳台的开间小，进深长。

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主要卖点梳理

1：地理位置优越

这点前面有过概述，就不再重复。

2：一线江景的加持

某些房源的江景效果简直无敌，这样的体验感很难找到。

3：龙湖品牌的加持

龙湖自身在重庆的口碑不错，不管是前期的开发还是后期的物业服务水平，一直是同行业的翘楚。

在疫情期间，物业的重要性与水准的好坏相信大家都是有目共睹的，这点无需多言。

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客观而言的不足之处

1：小区

受制于地形和建筑年代的影响，小区为“坡地式”，平时爬坡上坎的次数变多，而且一，二期小区内还没有做到人车分流。

2:学校

这个确实有一说一，本来江北区就不是“名校”的聚集地，春森的划片区小学为劳卫小学。

而对口中学则是江北区重点的18中。

3：价格

毫无疑问，春森的价格站在了重庆房价的第一梯队（高层，20000元/㎡以上），特别在二手领域，它要求的首付比例较高，对于普通的购房者而言，不管是单价还是付款方式都不会友好

4：难度

没错，春森的难度比较大，这里的难度主要体现在两个方面：（有意向在春森购房者，请务必看仔细）。

价格的理解程度

春森的换手频率很高，其价格体系已经十分的稳定，对于高层而言分为两大类：看江和不看江，价差比较明显（大约2000元/㎡），这个很直观，非常好去理解。

可很多人不知道的是，在看江的房源之中，价格体系也应该分为四类：（这还只是一个大概）。

A:正看江无遮挡（朝南，高楼层）

B:正看江有遮挡（朝南，中低楼层）

C:侧看江无遮挡（东，西朝向高楼层）

D:侧看江有遮挡(东，西朝向有遮挡）

举个例子，你就明白了：

其价格排序由高到低应该是这样：ACBD

如果你考虑购房春森看江的高层房源，请注意按照看江效果来进行讲价（折扣自行把握，看水平）

入手的难度

假如你的预算足够，且对价格也理解的较深，你还会面临这一个问题：入手的难度系数比较高。

在2018年11月底的时候，春森出来一套：43楼，朝东看洪崖洞，一线江景无遮挡，清水。

晚上7点出来，第二天上午9点半被秒掉，（超人10点才起床）。

而现在的价格，怎么也不会低于170

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我的建议

从投资的角度来看，春森虽说价格比较高，但属于“优质贵”的典型代表，标的物不错，可难度较大，如果实在有志于此小区，超人给出的建议如下：

1：实地看房，最少小区内部看20套以上（网上不算），不同朝向，不同楼层，对价格深度理解。（方便后期讲价）。

2：跟中介打好关系，有好房源第一时间记得你，告诉你。

3：如果有笋，请不要犹豫。

对于自住而言,该小区不管从地段，配套还是物业来看都无可挑剔，但由于是“坡地式”，所以老年人会有所不便，如果你的预算足够的话，春森可以纳入你的购房清单。

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