“二圈层”神盘：明信城“逆袭”成都楼市，揭秘幕后操盘手

对于2019年，上半年楼市已收官。上周五，《地产密探》刊发研究文章《重构｜成都年中“特尬”榜单：卖房10强6家缩水，4家黑马，4家出局》，从房企视角解析上半年成都楼市表现“成色不足”，销冠不但没破百亿，反而不足70亿元。

从外表看，成都楼市的确给人很热闹的感觉，但从成交数据看，这种感觉就是一种错觉，实际并不好。密探君给出了3个观点：第一，楼市趋于理性；第二，刚需、刚改仍是王道；第三，营销仍需更卖力。

｜壹

上半年成都楼市：冰火两重天

为啥这么说？据机构统计，上半年成都楼市累计开盘350次之多，为稳定市场的供货节奏不可谓不大，但摇号售罄的楼盘不足30个。

这说明什么？对于很多楼盘来说，消费者要么不认可，要么没购买力!所以，这就回到刚才密探君特别强调的：什么产品才是当前市场最需要的。

去年三季度，西南财大公布过一项研究成果：从全国城镇家庭新购房目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，首次购房的刚需仅占15.1%。

这意味着2016年这一波楼市行情，更多是靠投资和改善驱动，随着比如成都去年出台“5.15”新政，从以个人为单位到以家庭为单位实施买房限购，需求极度压缩。

以号称“成都豪宅第三极”的武侯新城为例，比如金科博翠府，卖得最好的是什么户型？150多平的，目前就没货！很多买房的，在很多案场看了房之后，叫苦：房子是很大，但我没那么多钱啊！修得稍微小一点，多几个房间也好啊。

｜贰

揭秘二圈层“神盘”逆袭之路

据密探君观察，整个上半年，有一个楼盘虽处于二圈层的温江，这里不是热门区域，但每次开盘都很火，每次都能售罄，这个盘就是明信城，去年4月开盘以来，截止6月住宅已售罄，一共开盘5次，每次都被抢光，累计预售2000余套住宅。

若按均价一万元计算，主力户型90平米，一套就是90万，保守估计为开发商直接回笼现金高达18亿元。

作为一个二圈层的项目，明信城似乎打破了很多人的一贯认知。在温江这个区域，其实楼盘也很多，但据密探君所知，金马镇某别墅、洋房大盘，只要200多万，就能轻松拿下，但开盘就是卖得很差！还有不少大房企的名盘，也差强人意。

为何明信城能成功“逆袭”成都楼市？密探君认为，有2点值得其他开发商仔细琢磨，下半年可以适时调整产品结构及营销对策等。

第一，户型吃香。明信城主要户型躲在80多平到100多平之间，比如84平的户型，可以做到三室两厅两卫，实得面积达92平，而四室两厅两卫的户型，建筑面积109平，但实得118平，市场上不少号称豪宅、高端的户型也是四室两厅两卫，户型面积180平，公摊大而实得还小一些，实际卖得并不好，去化周期拉长。

从二手房市场成交看，大家或许更为明显一些。

从二手房市场看，或许更为明显一些。据四川大成的研究结论，今年上半年，25-30岁年龄段购房比例进一步扩大，较2017年同期已上升近10个百分点，40岁以上年龄段购房比例下降12.9个百分点。

第二，价格适中。密探君看了一下，明信城去年以来5次开盘均价都在10000元左右，且还是精装房。按照市面上3000元的精装标准，单价7000的清水价，在二圈层温江可谓凤毛麟角。

从四川大成的研究来看，总价200万以下的产品，在市场上占很高的比例。如果开发商能够更多推出120平米及以下中小户型的产品，总价200万及以下的购房门槛，绝对不愁卖。

明信城，如果说品质，密探君不敢乱说，毕竟没见过精装现房。明信官网却高调强调说，“热销的背后，是明信城对高品质的追求，苛研考工、潜心筑家，每个细节都透露着匠心品质的非凡魅力。明信城坚守品质，塑造优雅舒居的品质空间，精巧的起居行动线，人性化的精装配置，处处以人为尊，以品质为基。”

关于品质，只待交房才知道，业主们的眼睛是雪亮的。对于明信城的热销，密探君归结一点，那就是高性价比，靠近4号线地铁口，物业费每平米才2.2元，但高性价比的结果就会牺牲舒适性，因为容积率达到3.4。

｜叁

明信幕后老板：贺信押注千亩农旅

从明信集团官网看，一看就是比较传统、低调的那种类型。其实，明信10多年前已在成都楼市声名鹊起，经典之作就是世纪金沙，紧挨着金沙遗址博物馆。彼时，明信对产品细节的做法，至今很多豪宅也不断探索升级，但都离不开人性化的考量。

据《成都晚报》报道，明信世纪金沙4大人性化设计：第一，设计出带入户花园、阳台挑高6米的“情景住宅”；第二，特设“邻里会所”，告别“有房子无邻居”的尴尬；第三，聘请著名园林专家成都井上商担纲园林设计，以“性灵学说”为造园理念，讲究“真情实感”，重在“随性”；四是阳台预留暖水管。

成立于2000年的这家房企，旗下除了地产开发、物业服务之外，已涉足文旅产业。其中，明信的特色文旅产业是其未来3年战略重点产业，对外宣称是“有机农业+中式院落+园区商业”模式。

这一模式，让密探君想到：它更像百强房企协信集团在郫都搞的多利农庄，除了农业，还有可售产权的中式住宅和商业等。但这类文旅项目背后，农地流转后的多业态开发一直是个敏感话题。

据悉，明信集团特色文旅项目就是“百花亮采---成都田园国际休闲度假区”生态农业文旅产业项目，投资50亿元，位于温江万春镇，用地范围涉及报恩村、鱼凫村两个村及春江路社区总约2845亩，包括生态农场1000亩。

归派国际文旅认为，目前乡村文旅同质化严重，竞争大，审美疲劳。这对于明信千亩文旅项目而言，本身就有很大的挑战性，想差异化突围也并非易事。

明信集团的幕后老板就是贺信，也是川商大佬之一，与万科郁亮一样，都是爱好运动健身的地产达人，明信公司如万科一样，被媒体笑称这是一家运动员公司。

图：明信集团董事长贺信（右）

与其他房企急于做大做强猛扩张不一样，明信房地产业务擅长做刚需产品的“本土一哥”蓝光曾是其主要学习对象，但不同的是，蓝光早已全国化，但明信仍局限于大成都，给人一种“小富即安”的感觉，更看不到举债扩张等信息。

小而美，对很多中小房企而言，依然大有市场，但问题关键在于他们在不具备规模优势的情况下，能否集中精力打造真正的好产品，适销对路，资金链还能正常，因为资本的天性都是嫌贫爱富的。