十年中心城上新！万科“原点”资产到货，在东部CBD、地铁旁

2020年，深圳购房者热衷打新已经不是新闻了。几乎所有的打新人，都紧盯着西部。

揣着钱排着队，看着还荒芜的工地，想着未来的蓝图。

热衷资产配置的李群却有着不一样的看法。

相比还处于“开荒”阶段的西部，他更偏好配套比较成熟的区域。“西部的利好落地还需要一定时间，配套没起来之前，你得等。”

他说，在深圳，“等待”两个字，花的不仅是时间，也是钱。

但是，怎么才能寻找到一个配套相对完善、又具备价值的标的？

这里给你提供一个思路：跟着交通走。路往哪通，钱就往哪流。

事实上，从近期深圳的交通建设规划里，我们可以看到一些机会。

8月末，发改委批复粤港澳大湾区铁路建设规划，龙岗的名字出现在两条铁路上：深惠城际前海保税区至惠州南段（含大鹏支线）、塘厦至龙岗城际。[1]

粤港澳大湾区铁路近期建设项目表|粤港澳大湾区城际铁路建设规划

根据深圳地铁官网信息整理

尤其是近日，深圳交通局透露，年底前计划启动深惠城际、深大城际、龙大城际、穗莞深城际前海至皇岗口岸段先行段建设。这4条正待建设的城际铁路，有3条与东部相关。[4]

轨交定向后，再摊开东部地图，兼备配套完善和发展潜力的区域，龙岗中心城片区算一个。

大城已熟

东部CBD原点崛起

放眼整个东部区域，从区位和配套两个维度，难有片区能跟龙岗中心城PK。

早在2015年，龙岗区就提出，要将龙岗中心城进行扩容，打造深圳东部CBD。

如今，这座CBD已经逐渐成型，毫不夸张地说，龙岗中心城，就是东部CBD发展的原点。

能支撑起这个说法的，首先是行政单位的集群。

龙岗区政府就落址在龙岗中心城，周边还分布有市监局龙岗监察局、区财政局、区交通运输局、区税务局等大批市政单位。

政府机关单位的集聚，本身就意味着中心所在。

单纯一个行政中心，或许还无法撑起“原点”的概念，但龙岗中心城同时还是东部CBD的商业中心和文化中心。

万科大厦、正中时代广场、珠江广场等组成的写字楼建筑群，为龙岗中心城带来人流、信息流、现金流集聚的同时，大量的白领群体也为周边的租金提供支撑。

商业配套也很丰富。据不完全统计，截至目前龙岗中心城拥有6个大型商圈和3大商超，商业总体量超过35万㎡，相当于3个南山海岸城（建面约12万㎡）。

体量最大的是万科广场，总建面约15万㎡。

万科广场

万科旗下的邻里社区商业万科里也落地龙岗中心城，建面约5万㎡，就在区政府对面。

万科里

另外，建面约3.4万㎡的星河iCO、5万㎡的宝能allcity、5万㎡的摩尔城、近8万㎡的世贸中心，以及华润万家、天虹、乐购三大商超，足以满足周边居民的日常生活需求。

即便是女士们偶尔爆发的购物欲，也无需舍近求远，在龙岗中心城就能解决。

文体配套更是具有地标意义。

三馆一城（公共艺术馆、青少年宫、科技馆、深圳书城龙岗城）距离区政府约250米（高德地图测距），其中，“三馆”经市民投票被命名为“红立方”，由万科代运营。

“红立方”|龙岗发布

还有见证片区崛起的龙城广场，龙岗客家民宿博物馆、龙岗文化馆、龙岗大剧院、龙岗图书馆、龙岗影城，都是闲暇时的好去处。

龙城广场全貌|龙岗发布

今天的龙岗中心城，被时间一点一点雕琢出轮廓，宜居宜业。

4地铁+2城际

打开片区想象空间

龙岗中心城现在最大的不足，或许是在轨道交通上。

截至目前，只有一条地铁3号线穿过片区，而且客流压力较大。

3号线龙城广场站

别急，这只是开始。

14/16号线正在建设，未来还有规划中的21号线。

预计于2022年底通车的14号线，将缩短龙岗中心城到福田CBD的距离，打开片区的想象空间。

这条最高时速达120公里的快线，起于福田岗厦北，经福田、罗湖、龙岗，终于坪山沙田，覆盖深圳东部南北向交通走廊。

14号线示意图|深圳地铁

从吉祥站出发，2站到大运换乘14号线，8站可以到达福田CBD。

21号线同样是快线，从前海妈湾出发，经南山科技园、坂雪岗、横岗、龙城北至坪地，未来将加强东部中心跟前海蛇口自贸区的联系。[5]

规划中的21号线|深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)规划方案

在喜提多条地铁的同时，龙岗跳入都市圈轨交时代。

官方透露年内将启动建设的深惠城际，规划从前海引出经西丽、深圳北站、五和、平湖、龙岗、坪地，在沥林北站与已经通车的莞惠轻轨并轨。

还有一条中虎龙城际。

2019年4月，中国铁总和广东省政府批复了深圳铁路枢纽总图规划（2016-2030年），规划显示，虎龙城际走向是坪山-龙岗-凤岗-塘厦-松山湖-长安-南沙-中山，将串联起深莞惠中多座湾区城市。[6]

十年深耕中心城

万科“原点”资产即将上新！

万科用了十年时间，在龙岗中心城打造了一个总建面约140万㎡的综合体项目，涵盖住宅、公寓、办公、购物中心等业态，而且大部分业态已经熟化。

在深圳东部，短时间内很难再出现体量这么大、运营成熟的综合体项目。

而珑城原点，就是这个140万㎡综合体的最后一批产品。

项目名称很有意思，原点，既是万科深耕龙岗中心城的起点，也是价值终点。

项目区位图

珑城原点位于龙岗德政路和龙翔大道交汇处，在3号线吉祥站和龙城广场站之间，离吉祥站更近一些，约800米的距离（高德地图测距），旁边就是“红立方”。

据了解，珑城原点首批产品主推34-85㎡的百变创享空间，一共有574套，层高4.5米，最高可达到5.1米，预计最快月底就会入市。

珑城原点效果图

产品不限购、不限贷，对于没名额、有房贷记录的买房人来说，这是一个不错的标的。

当然，如果撇开投资收益来谈资产配置，那就是耍流氓。

来算一笔账。

在长期持有的前提下，出租就是赚钱能力。

珑城原点的价格还没出来，我们以旁边万科时代广场建面约45㎡的户型作为参考，计算片区的租金回报率。

珑城原点附近万科时代广场租金|贝壳找房APP

2016年，万科时代广场销售均价约3.8万/㎡，一套45㎡的小户型总价约171万。

贝壳找房APP上显示，目前这个面积段的月租金在3100-3700元之间，取中间值3400元来计算，根据粗略的计算公式——

租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（3400*12）/1710000=2.39%

这个收益率在深圳是什么水平？

根据第三方机构珊瑚数据的统计，深圳地铁房出租回报率排行TOP10，最高为2.98%。

以珑城原点周边的租金回报率，在这份排行榜上，可以进入TOP7。

而且，租金一般是以每年5%-10%的速度在递增，这意味着，未来租金回报率还有可能会提高。

更重要的一点是，在这里，看得到的都是可以享受到的配套，完全不需要再等兑现期。

丰富成熟的配套、万科的品牌，再加上还不错的投资回报；尤其还是小面积低总价，上车的门槛比较轻松。心不心动？

珑城原点展示中心已经开放，如果感兴趣，可以到现场进行进一步了解。

[1]《关于粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复（发改基础〔2020〕1238号）》｜中华人民共和国国家发展和改革委员会

[2]深圳机场至大亚湾城际深圳机场至坪山段工程环境影响评价第二次信息公告|深圳地铁

[3]深圳至惠州城际铁路前海保税区至坪地段环境影响报告书征求意见稿公告|深圳地铁

[4]4条城际年内开工，30分钟生活圈也来了！未来，深圳交通利好还有…|深圳交通

[5]《深圳市轨道交通线网规划（2016-2030）规划方案|深圳市交通局

[6]重磅！深圳铁路枢纽总图规划(2016-2030)正式获得批复！|深圳市轨道交通