深圳楼市：龙岗房价全靠这个地段支撑，将成为领涨板块

问：龙岗喜悦里楼盘，升值空间大吗？

答：喜悦里不错，但龙岗楼盘体量太大，中心城和3号线沿线都竞品太多，需要精细化选筹。

问：十三老师，去年购买了龙岗中粮祥云的小三房投资，交房后一直出租。当时买的比较仓促，感觉楼盘涨幅非常慢，这次深圳行情也没有丝毫的热度。请问大运近两年走势和这个楼盘是否适合长持，还是尽快脱手置换热点区域。谢谢

答：龙岗中粮祥云，优点是地铁口，新盘加大运概念；缺点是小区太小和商住太多压制了均价。这个盘涨幅慢，不是龙岗没行情，而是你去年买的价格就包含了溢价，目前正在挤溢价水分的阶段，所以感受不到上涨。置换没必要，大运我还是看好的，水份也挤的差不多了，很快就能跟上涨幅了，放心拿着吧，新盘还是有优势的。

问：老师你好，投资加自住，请问下坪山六和城这个盘怎么样？

答：300万出头买个户型、使用率都不错的次新三房，本身在深圳就无太多选择。未来片区有500万建面旧改，好处是会改变周边城市界面，但也会导致新房坐庄；交通和配套:14\/16外加20万以上的商业配套综上所述，如果需求是真实需求，这个盘问题不大，短期略输，长期略赢；如果需求是“真实”需求，可以入手

问：你好，红山的中央原著，91年拿的地，房子比较新，143平米双证，850万，值得入手吗？多谢

答：合正中央原著，红山片区的高品质楼盘，不带深高学位，成交价在七万到七万五之间。但双证房是一个神奇的物种，不能简单把一个购房指标等于100万来换算，就自认为合算。这是心理层面的博弈，双证房过滤掉了大部分接盘客，同时打掉了人们的投资预期，同样是房子，市场价值却被大大削减，你可知深圳湾同样户型，双证和单证价差几百万还很难卖出。你看上这套双证房，单价近六万，和单证房一万出头的价差我认为是不够的，笋进笋出难卖是它的必然命运。在我看来，双证房只适合自住，用两个指标，合理价差买一个住的舒服，投资客尽量不碰，更不要赌限购会放松，等不到的。

问：老师好，福田岗厦星河世纪呢？星河国际太贵了，我也知道地段，小区，学校好，星河世纪差好多了，麻烦再点评下。

答：星河世纪，这次千万不要弄错了，星河的盘实在太多。星河世纪不是一个好的投资标的，首先，和星河国际一样，地段太成熟，岗厦片区，环境嘈杂，中小企业多，产业不够高端，非福田优质地段；其次，星河世纪是典型的办公居住混杂楼盘，住宅一旦混进了办公，价格就会大打折扣，办公越多，价格越惨不忍睹；星河最大的优点是房子居住舒服，配套完善，租金非常好，但我想你不是为了租金买房吧。不知你的预算是考虑一房还是两房，一房已经没有多少升值预期，小两房的话，到了这个总价，其实有更好的选择。

问：老师，您好。现有横岗恒地悦山湖一套89四房，沙井一小产权。住沙井，老婆工作在沙井，9月要搬到横岗住，小孩9月上一年级，我工作在华南城。老婆开车上班远横岗中学学位一般，今年要生二胎，学位是刚需。现计划买沙井海岸城。沙井小产权值150。现金有170，其中100做月息8厘放贷。家庭年入大约65，横岗房月供9千。要请教的问题是如何操作更合适？1.海岸城预算500的3房，我没有贷款记录，横岗房是我老婆一个人名字，现在再买房还可以3成首付吗？若可以是卖了小产权去付首付还是直接拿现金付？2.海岸城的深外若开盘时还没敲定，是否还是赌定入手？3.若海岸城没买成可否给出更好些的建议？

问：你好，请问首付70万，刚需，觉得布吉比较挨近福田南山，想找找布吉的老破小，上车，可否？布吉一带的会不会比龙岗中心城那边更适合上车？或者有其他区域推荐吗？

答：布吉+老破小，算是两个小坑，涨幅大概率弱于西部的次新小房子。布吉一带作为深圳的“二环”，是适合上车的，通勤距离不长，价格洼地，性价比看起来很高。只是布吉也缺少城市更新的动能，旧改虽然很多，但拆迁十分艰难，城市面貌目前还相对破旧，整体来说是弱于西部很多，也弱于大运龙城的。如果不是一定要自住，建议买西部，房子小一点没关系，别老破就行。

问：老师好。北京工作，二套房是北京还是深圳比较合适？一套也是北京城区的。总体上，北京是不是增长潜力，比不过深圳。

答：如果北京已有一套，二套大金额投资应该放在深圳。北京虽然是帝都，但天子脚下反而处处被掣肘，加上深圳市场自由度和竞争意识远超北京，未来发展谁更胜出一筹真的不能确定，譬如华盛顿与纽约。不过有京籍的是不舍得放弃北京户口的，没有户口的北漂则完全可入深户一搏。

问：继续提问：方案一：出掉通业花园的三房，换海馨苑的大四房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，另外通业花园有梅香学校入驻会否有一波上涨？海馨苑好像只有自住，没其他上涨利好。方案二：继续持有通业花园，买一套600万房产投资，福保加福外南的小区如何？有推荐的吗？沙井海岸城打新比较难，还有其他推荐吗

答：1.梅香学校入驻是利好，大概率会有一波小涨幅，可以先持有海馨苑是个毫无亮点的楼盘，时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。2.优先海岸城打新，有难度。福外南双学位有朗庭豪园，丽港湾

问：老师您好，由于深圳房票已用完，目前考虑全款买回迁房，您觉得可行吗？

答：您说的不限购的回迁房是指的指标房吧，以前有人问过，在星球上方输入关键词可以搜索到，确定项目安全的前提下，等得起的土豪可买。

问：大师您好。我夫妻二人工作均在关内，现手头上有龙岗南联地铁口86平估计360万左右的房产月供还剩60万左右，租出去了。现在住关内单位房子，孩子刚出生得考虑学位了。近期蠢蠢欲动想卖掉龙岗的加上手头上的200万置换福田南山有较好学位的三房。这个时机合适吗？我是先看房好还是先卖房等一手楼盘？我这个情况应该只能五成首付，计划月供不超过2万，最高看到多贵的房子？有合适的楼盘吗？

答：我先帮你算笔帐，龙岗的房子卖掉还有300万，加上手头200万有500万，首付五成本可以买到1000万的房子。但你希望月供不高于2万，贷款额不高于350，那就只能买800万左右的房子。800万想在福田南山买套学位中上的三房，有点困难，一定要牺牲掉一些东西，或者楼龄，或者品质，或者降低对学位的预期。目前的情况，你如果先卖后买，而且是卖龙岗换南山或福田，踏空的概率不低，会付出更高的换房成本。要想稳妥操作，就要放盘看房同步进行，把买入和卖出的节点尽量控制在两个月之内，避免踏空风险。

问：你好，手里持有布吉百鸽笼万科红三期公寓二房没有贷款，红本在手。现在是卖掉还是等对面的百合公园小镇建起来再卖，不急钱用。

答：公寓要涨只能等风来，可是风来了，公寓还是跑不过住宅，布吉那个地方已经不是能够简单靠一个公园就能拯救得了的，它的长板是交通优势，短板是基建，拥堵，配套，可是长板会被龙岗坪山迎头赶上，短板会继续短下去，所以有房票资金有更好的去处就卖掉，没有就按兵不动。

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