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北京楼市：外地人想在成都买房，这几个地段一定要看一看

admin 2025-06-08 15

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐，能谈谈北京市中心二环或三环内高品质楼盘的大户型新房和二手房吗？比如东直门8号，朱雀门叠拼房型等等

回答：东直门8号属于典型的富豪消费品居住属性很一般，以新房、地段、装修用料为卖掉，没有足够生活氛围与配套便利。朱雀门小板洋房，南城居住典范，除了较贵没有明显缺点。

提问：大佬，想请教下：1）目前手上有1套东城忠实里70平米的2居（86年左右建筑，房本已是商品房）对标学区划片是文汇9年一贯制，因在西城有房，故不考虑该学区，请问从未来保值和升值角度是否需要留存还是现在将其出售？2）如将其出售后，手上有750万现金，（不再考虑商贷），请问从改善型居住兼顾保值和升值角度可以看下哪个板块儿的哪些小区？3）之前看了下南三环内的方庄6号，文成建筑和晶城秀府，因为南城一直没有准确定位，故看不太清，因此这三个小区从保值或升值角度您更建议入手哪个？非常感谢！

回答：如果已经有多套学区，可以考虑出售。西城的房产没有信息。北京尽量保留90年以后的房产。750万现金，预留50万月供，做好选筹全套流程正常可以买到1500-1700左右的标的，首选望京，双井。方庄区域回避，都不适合。

提问：请问方庄的老楼盘最近两年会涨价吗？想换一套三环内三居，方庄是最好的价值洼地吗？谢谢！

回答：方庄是90年代北京最早的商品房住宅区域，也是吸引最早一批富人区，只不过后来亚运村概念的兴起以及富人的口味向别墅转移，方庄随之落寞。所以方庄的交通和环境一直还可以，最佳的洼地不好说，不过方庄已经有过涨幅，现在属于要精挑细选

提问：房姐好，之前的问题一直没有回答，再次请教一下：700-1000，纯投资，请问望京宝星国际和宝星华庭有什么区别？如何选？什么价格可以入手呢，谢谢！

回答：宝星园一期属于老小区，2001年的；宝星国际二期06年差不多次新水准；宝星华庭三期，2010年后的品质次新。虽然在同一个位置，但是品质的差异也明显，7以内可以入

提问：房姐您好，新人首问，看了您的其他回答，想再进一步请教下，本人sfsd,首付预期180-200，需要自住兼保值，1.看了东三环附近的公房，但想要95后的，管理较好的小区，比如农业部宿舍的，想问下类似的小区是否还有其他推荐，现在看到的单价在7.8甚至8.6，是否溢价太高，应谈到多少合适？2.老房子的话，是否需要担心房屋质量问题？3.新房的话，新天地，中海寰宇，您认为哪个性价比更高？4.东三，东四附近的00后的商品房小区是否推荐？00后商品房与95后公房，五环外新房相比，在保值方面，您建议的排序是？谢谢！

回答：单价到8溢价太高，保值角度完全不推荐，7左右可以考虑老房子质量并不差，需要选对筹，推荐看下丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特中海寰宇时代更好00商品房=95公房五环外新房

提问：房姐求回复啊！！！！！sfsd，300的首付，收入税后36，加公积金44左右。小孩9月上知春里小学。目前在双榆树北里的公房小三居（二层，报648，57.1平）还有蓟门北里的公房三居（一层半635，73.4平）两个之间纠结。双榆树北里的方便，但小孩上学已经解决了，感觉学区的溢价很不值。蓟门北里的房子大点，客厅，厨房和卫生间都带东侧的窗户，居住体验可能好点，但相对没那么方便。从自住和保值的角度，请您帮忙分析下选那套房子？或者干脆买在别处，租房子住呢？？

回答：蓟门北里临街的房源比较吵，买的时候要注意，因为没啥学区位置不错，交通很方便，所以有合适的标的推荐入。双榆树大多是老破小学区属性太强，保值效果一般

提问：房姐好。我在海淀有一套小两居学区房，在房山良乡伟业嘉园（小区比较老，大概有15年了）有一套顶楼复式（大概200平），良乡的房子出租了，目前手里有大概200。想优化下资产配置，想问问您，怎么操作好？我工作单位在丰台与房山交界附近，如果考虑自主兼投资可行吗？如果不考虑自主，把良乡的房子卖了再买房的话，北京哪个地段升值潜力更大？另外，担心这个房子不好卖，等着出手后再买，也怕耽误买房进度，该怎么处理好？

回答：良乡的如果卖不掉，可以先抵押出来，这个房子不住保值效果比较差投资丰台看看角门\/马家堡\/草桥板块，朝阳看看石佛营\/朝青\/双井\/四慧等板块

提问：房姐您好，以自住为主，希望挑选朝阳公园这几个盘里的通透、较方正的200平左右的改善户型。旁边几个选择：棕榈，公园大道，公园1872，观湖，保利东郡，和远一点的阳关上东。这几个盘里都有相对不错的户型。请问这几个盘从保值和社区角度看，您的推荐怎么排序？

回答：这几个盘中推荐棕榈观湖公园大道三个中选择，重点说下这三个盘，他们差别并不大，都符合你的需求1、棕榈泉国际公寓位置最好，出门就有地铁，对面就是朝阳公园正门，公园大道次之，距离地铁口800米左右，观湖国际公寓位置略差，在东四环外，朝阳公园在东四环内。2、这三个楼盘居住人群不一样，棕榈泉国际公寓里面居住的一般都是各大企业的CEO以及一些影视歌星明星比较多，公园大道里面居住人群以欧美老外比较多，观湖国际里面居住人群会稍微复杂一些，当然也有很多名人，企业高管。3、这三个楼盘户型面价大小不一样，棕榈泉国际公寓以138平米2居，180平米左右3居。220平米左右3居，370平米左右的四居等几个户型，户型都比较方正，客厅朝北的比较多，目的是观看朝阳公园景观；公园大道户型比较复杂从90平米到500平米之间都有，户型不方正；观湖国际社区比较大，户型比较多，从72平米的一居到300平米的四居室不等，楼体本身不正，但是户型很方正，也是为了观看湖面设计而成；

提问：房姐您好，计划在朝阳北三到北四附近买房。我们俩首套首贷，双方老人分别在通州昌平有自己房子，我们计划要小孩，所以是刚需在市里买个60多平的一居室。目前首付预算300。看了半年房子，基本定位两个社区三空间和紫薇天悦。两个社区各有利弊，更喜欢三空间的房子和社区，但是小学学区紫薇天悦更稳定分配陈经纶嘉铭（三空间随机分配芳草地，陈经纶嘉铭，音乐学院附小）。问题一：在保值居住和性价比方面这两个社区哪个更合适我们。第二个问题关于价格，目前分别看了两个社区的一居室，三空间三层68.81平朝西要价550（中介说538可谈），紫薇天悦八层61.69朝南要价625（中介说515可谈）。如果和房主谈价格压到多少合适。

回答：三空间靠近小营，小区太小，走现代风，澳洲风格，不太适合国人生活口味，价格略高紫薇天悦拿地是回迁房，后来转的商品房，社区的管理和户型也一般考虑学区属性紫薇天悦三空间从报价上看，三维空间性价比高点，紫薇天悦单价8以内可以考虑

提问：你好房姐，本人31岁，北京无房，年底能取得工作居住证，目前手上存款200W，杭州临安一套135万，涿州一套100W，石家庄一套185w,目前居住证海淀西北旺，工作和孩子上学都在这块，目前租房状态。是在西北旺附近购买一套好还是投资其他地，例如沈阳好。如果在北京购买哪种形式购房会更好。(有贷款记录在北京算二套）谢谢

回答：西北旺不建议买，属于溢价区域北京二套一律全款抵押200万在北京主看6万左右老小区两居，集中在四环内外沈阳能装的筹码比较小，首付集中在50以内

提问：明年6月份够5年社保，没有北京户口，目前有个一岁的孩子，过两年打算要二胎，目前住180平米，大三居，小产权房子，有育儿嫂。和爱人都在国企上班儿，准备换一个四室以上的房子，最近看了好多，比较中意门头沟裘马四季，191+25平米的，听朋友说前两年买的这个户型，1200多，现在900多。明年年初准备购入，首套房，首付4成。由于没有北京户口，孩子准备上国际学校。有什么建议吗？

回答：门头沟的房子目前定位都是养老，这里的房子保值效果较差，你们现在买不合适。建议在丰台石景山等板块看看。还有只要不买东西海，没有北京户口也可以上学

回答：凯德锦绣和丽都壹号相比周边溢价过高不推荐公园1872属于租金高但升值幅度小朝向折价5个点左右朝青：华纺易城、国美，酒仙桥：上东三角洲，望京：慧谷，澳洲康都

回答：新房都是开发商霸王条款，基本没有商量余地望京看看宝星华庭，双井首城国际天骄学区房有政策的不确定性，你短期也没有使用需求的话，建议出手掉。自住投资核心地段次新是比较好的选择

提问：房姐新年快乐！想咨询一下：单从投资角度来看，买东三东四的90后老破小三居好？还是天通苑200+的大面积好？考虑将来出租，建议持有多少年？由于家庭名下已经有120和188平的两房，所以找亲戚代持一下，等将来jlh再转到自己名下，tty大户型流动性不好，另一方面房产税来的话名下面积超标得考虑交税吧？而且不如老破小三居好出租，但是老破小除了有租金收入同时抗通胀，其它的收益点在哪里呢？纠结中………望指明

回答：新年快乐如果资金可长期投入至少5年以上，就选老破大，时间可以抵消流动性的缺点，未来收益也会更高老破小跟随大盘没问题，想高租金或卖出高溢价，需要懂凤变冰这套玩法，而且对装修要比较了解，才能有超额收益

提问：房姐您好，我现在有亚运新新家园的150多平的房子贷款400万，卖的话在1300万左右，卖完有900万现金，小孩要上学，房子要有学区，北京人，老人有房但没贷过款，算老人的房票现在看上了东城天天家园的房子，一个160多的南北板楼1208万（满五唯一），还有150多的东南角的小高层970万（满五不唯一），按在您这学习到的策略请帮忙指点。1.用老人票买160多的然后高贷款458万最多。2.全款入150的，做抵押，大约600万左右，再全款入一套，朝青或望京的二居，再抵押个300万，留一百万还贷，其他的再做些别的投资。那种更好，或还有更优的选择吗？补充一下家里老人有退休金，我一年100万左右的收入。

回答：方案2更好，资金利用率最高。全款的优势一定要发挥，只有足够低于市场价的笋盘才入，从压价到税费每个细节都扣下来价值才能最大化。都能做到再持有5年以上收益会很可观

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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