合肥庐阳区二手房成交深度分析及购房建议，哪些小区性价比高？

庐阳区是合肥最早的老城区，环城河以内是合肥的中心城区，整个城市发展就是从这里辐射出去的。这里有合肥最繁华的商业，也有最优质的教育资源和医疗资源，是整个合肥土地价格最高的区域。

庐阳区学区复杂，小区繁多，是合肥几个区域里面我分析得最为费力的一个。样本采自合肥链家网实际成交数据，时间跨度为2016年9月-2017年6月，样本数274个。由于样本有限，部分区域和小区成交数量很少，均价仅供参考。还有一部分区域，是链家业务范围没有覆盖到的地方，缺少数据，可参考旁边小区或相邻区域价格。

根据发展的先后顺序和距离中心城区的远近，我将庐阳区分为四个板块，分别为：

1、环城河内板块。这个区域很明显，就是环城河以内的区域。

2、中环路内板块。具体范围为：南淝河以北，板桥河以西，临泉路以南，潜山路以东。

3、中环路外板块。具体范围为：临泉路转潜山路、南淝河以北，板桥河路以西，大房郢水库以南，董铺水库以东。

4、北城板块。大房郢水库最南端线以北，一直到北绕城高速附近。

关于庐阳区，我4个月前也分析过一次，请看这篇文章《45中学区房依然强势？——合肥庐阳区二手房成交数据分析》（公号“小易论楼市”）。

环城河内板块

该板块有一所合肥最好的公办初中45中，一所公认的优质学区42中，在此基础上，还形成了几个口碑不错的小学（公号“小易论楼市”《你买的学区房是合肥的好学区吗？——合肥各初中学区点评》）。环城河内板块是最为复杂的一个区域，因为是最老的城区，平均房龄为1993.7年，但资源较好，平均房价也是最高，为19453元/平米。

环城河内板块共成交95套，超过总成交数的1/3。其中最高成交价格出现在合作经济广场（35340元/平米），最低成交价格出现在富世广场（11595元/平米），价格相差2倍。该板块的平均议价空间最大，但成交周期却低于平均值。根据学区特点，我将该板块再细分为45中区域和42中区域。

45中学区分布在环城河内板块的西半部，分为两个校区，一个是六安路校区，在校学生为7年级，桐城路校区为初中8、9年级。该区域共成交47套，均价21561元/平米，比环城河内板块均价高出2000多元/平米，其成交周期也低于板块的平均值。

该学区覆盖的小学有5所，分别是南门小学，六安路小学，永红路小学，安三小，淮三小。其中南门小学的成交数量最多，占到区域内成交的近一半，平均成交价格最高，达到24645元/平米，比区域均价高了3000多元/平米。

42中的南门小学学区内，我们看到二手房成交也相当活跃，成交价格也显著高于42中学区的其他区域。这充分说明，南门小学学区认可度是最高的。仅次于南门小学的是六安路小学，我们看到不论是45中学区还是42中学区，六安路小学的学区房价格都明显高于旁边小区。

我将45中的学区房分为3个面积区间，20-50㎡，50-70㎡，70㎡以上。我们可以看到，尽管面积最小的学区房平均房龄达到1993年，但单价最高，成交周期最短，溢价空间最小。

其实学区房产生溢价还有一个重要因素，就是距离学校的远近。不论是南门小学，还是45中两个校区，学校旁边的二手房价格都显著高于周边小区。即使是42中旁边的省委大院，成交均价都超过了25000元/平米。

整体上，45中的学区房成交价格要比42中强势很多，这也是45中学区的价值反映。除南门小学和六安路小学学区范围外，其他小区表现平平，很多实际成交价格仅在15000元/平米左右。虽然贵为环城河内优质区域，没有被42中和45中覆盖到的北部区域，成交均价甚至连15000元/平米都不到，远不如市郊的一些新房。可见丧失了学区优势的老破小，即使处于黄金地段，也没有什么价值可言（公号“小易论楼市”《为什么我建议你买学区房？——合肥不同学区房成交数据分析》）。

合作经济广场是合肥老城区房价的至高点，其成交价格远远超过周边小区。45中加南门小学这样的黄金组合自不必提，框架结构，房龄年轻，周边缺少能与之产生竞争的新房，所有这些因素造就了这个天价小区（公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》）。

中环路内板块

中环路内板块虽然紧邻环城河内板块，区位不错，但资源优势不明显，房龄相对偏老（平均房龄2006.5年），整体缺乏亮点。该板块共成交40个，成交均价为15960元/平米，甚至不如中环路外板块。最高房价出现在柏景湾（19654元/平米），最低房价出现在省干部休养所（6374元/平米），价格相差2倍多。

该板块成交量最高的两个小区，一个是祥源广场翡丽城，一个是国光万豪广场。国光万豪广场主要是公寓，祥源广场翡丽城成交6套中有3套也是公寓。这两个小区的房龄在中环路内板块中算是比较年轻的。置地出品的柏景雅筑和柏景湾，不论在成交价格还是在议价空间上，都表现比较亮眼。

中环路外板块

中环路外板块是庐阳区近几年比较热门的区域，其成交均价已经超过了地理位置更好的中环路内板块。该板块共成交97个，是庐阳交易最为活跃的区域，成交均价为16437元/平米。最高房价出现在万科森林公园（22309元/平米），最低房价出现在龙潭雅居（9204元/平米），价格相差1倍多。

中环路外板块的平均房龄为2010.8年，相对较为年轻，但成交周期是所有板块最长的。成交量最大的两个小区是华润橡树湾和中铁国际城，上城国际玫瑰苑和万科森林公园也有不错的表现，这几个小区都是体量比较大的。

价格比较高的几个小区在房龄上的优势也比较明显，最高的万科森林公园平均房龄在2015年。海亮红玺台和华润橡树湾均价也比较高，这三个小区成交均价都远远超过其他小区，品牌对小区的溢价非常明显。

我是研究房产投资的，尽管我不是很喜欢万科，因为万科新房投资收益在同期新房里面是偏低的，但我必须得承认万科的品牌号召力。在我看来，四里河板块环境居住价值较高，但投资潜力有限，特别是当万科把房价抬到20000元/平米这样的级别。其实从万科森林公园近5%的议价空间来看，价格有点虚高。

四里河发展的瓶颈在于两个大水库，向外拓展空间有限，因此板块偏安一隅，资源难以照顾到。再一个距离最近的地铁也比较远。45中橡树湾校区今年的成绩比较一般，我在之前的文章中多次指出（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》），森林城校区大概率会步橡树湾校区的后尘。不是45中森林城校区生源不够优秀，而是45中和42中在庐阳区太厉害了，其他校区望尘莫及。

学区就是这样，不可能都是好学区，只有最好的几所学校才能成为真学区，目前前几名位置都被占满了，你想短时间内追赶上几乎是不可能的。我相信聪明的业主，不会选择把自己的孩子送到一所新成立的学校当小白鼠，而是直接送到本部上学。这样一来，本部校区从新区吸血，从生源上来讲，后来者基本已无出头之日了（公号“小易论楼市”《关于合肥学区发展的一些思考》）。

因此我再次提醒那些打算买45中森林城校区学区房的准业主，在买房时不要把学区作为主要因素来考虑，一定要做好可能会失望的准备。因为万科从来都不善于做学区房，而善于打着学区房的名号来卖房，不信你去看看万科在合肥已经开发的楼盘，有几个是真学区房（公号“小易论楼市”《关于合肥学区房的投资误区，你被开发商忽悠了吗？》）。

北城板块

从某种意义上来讲，这个板块绝大部分不属于庐阳区，因挨得比较近，暂归为一类。北城板块目前是成交均价最低的板块，该板块成交42套，均价10936元/平米。最高房价出现在恒泰风格城市（14800元/平米），最低房价出现在恒泰米兰堡（9214元/平米），价格相差1半多。

北城成交最多的两个小区是恒大帝景和北城世纪城，成交均价为10300元/平米左右，他们几乎都在远离市中心近20公里的北环城高速附近。北城与市中心之间夹杂了太多的工业区，造成整个北城板块大环境较差，再一个市政资源投入也比较有限，因此我认为短期发展潜力不大。

不管怎样，北城房价的极限是靠近庐阳区的区域，如果超过庐阳区北部的房价过多，就该提防此处的泡沫了。

庐阳区购房投资建议

从议价空间上来看，地铁3号线和5号线交口周边的小区房价还是比较坚实的，我认为这个区域泡沫比较小，刚需在此找到性价比高的房源机会比较大。森林公园和北城的房价略有泡沫，投资者需慎重。

即使是黄金地段的老破小，也不要去碰，除非它有顶级学区。如果你指望买个老破小等拆迁，我建议你看看我的这篇文章《你还在指望拆迁吗，为什么我建议你卖掉合肥的老破小？》（公号“小易论楼市”）。老破小学区房的作用就是给需求者提供一张优质学区的门票，既然是门票，尽量越便宜越好，所以低总价是优质学区房最优先考虑的因素。

由于市中心的小区普遍房龄较老，顶级学区房投资收益其实已比不上新区的新房或者次新房，仅仅达到全市平均水平，但换手率较高，比较保值。如果有投资需要或者自用打算的同学，请尽量购买45中和南门小学的双学区房，这个风险小，自用价值高。房子面积应尽量小，如果陪读自用，最好是2房，不超过60平米。

请记住，庐阳区只有环城河内的45中本部和42中本部才是真学区，其他区域的分校全是假学区，不要被打着这两个学区旗号的分校给骗了（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。有好多人认为老城区众小区年事已高，时刻担心45中或42中会搬走，我觉得他们还是杞人忧天了。我们国家义务教育阶段实行就近入学，如果学校搬走，这一片的学生到哪里上学呢？