北京楼市未来5-10年关键词：聚焦

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

Q:提问:京总好！这几天一直在看房，目前确定了两个楼盘，远洋万和公馆290平米，单价13，还有西城晶华190平米，单价22.8。投资角度，这两个相比个未来3年的升值空间哪个更好？之前问过您相近的问题，今天还是想再听下您的建议，二选一。另外上周中海凯旋出一套房子,当天就卖掉了,问一下这么高的单价怎么这么抢手?谢谢

A:回答:您好,1、论增长空间,远洋万和更有潜力,轮价值西城更稳健;望京的购买力充足,房价相对牢靠;但西城的资源属一属二、医疗、教育、人文这些是望京不能比的;流通性西城会更有优势;如果稳健一些,西城可能比较合适;如果想博一把,可以考虑远洋;

2、中海凯旋一直处于热盘的原因是因为金融街商圈的品质楼盘太拉垮,近20年的建成年代,户型和得房率一般,大量的需求一次次推高了中海的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多质量比较差居住体验一般的情况下，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;所以成就了中海凯旋.投资就是找这种反差严重的区域,利润才可观.

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Q:提问:京总您好，慕名而来，看了您的相关文章后很受启发，请教一个比较具体的问题:您对海淀西北旺区域的未来发展趋势是否看好，如果有机会购买西山锦绣府的清退房源未来是否具备升值空间，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!西北旺的优势产业聚集比较明显,劣势是配套较差,这个板块重点发展的是永丰北清路一带,也就是所谓的北部新区,西北旺这个地块2015年到2019年已经完成了涨幅,未来上涨动力比较一般,配套的话几十年基本都是一个样,有一个生物医药基地+百望山,发展商业的话比较难,简单说就是这片地已经往固化的方向发展了;

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A:回答;您好，东坝的价格透支过高，不太看好这个区域后期的增长空间，买城乡区域的逻辑是城乡区域的价格是主城区的一半，有利好未兑现的情况还存在可套利的空间，一般这样的区域比较适合入场的时机是第一批卖地的时候，ZF加开发商会把区域的价格很快C上去，现在的价格已经很高，利润空间很少

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Q:提问:京总好。佩服您对北京楼市的深刻理解。问个西城学区选筹的问题：家庭两人年收100w，有自由存款850w，可全额用于买房。目前居住朝阳爱这城（2套房），其中一套自己名下有贷款（3居）。另一套在父母名下（2居）。

因孩子2023年上学，准备在西城买入学区房（孩子户籍随父一直在金融街的单位集体户，单位有一定概率可以帮忙上学，但不保准），故想在西城买房以做保底（可不自住，考虑带着老人，届时过来可以租房）。目前考虑在西单小学或奋斗小学附近，当然，如确定买房能上学，育民等西城其他好的小学的房子也可以。请京总指点如何选筹？需不需要把朝阳房子出手一套，在西城买更合适的房？感谢。

A:回答:您好;感谢信任!1、爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,今年春节过后大概涨了10%出头,这个盘在四惠属于中等盘,属于第三梯队:四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群,

品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;爱这城价格8万左右,08年的盘,在这个区域的优势不是特别的明显;所以涨幅一直是靠后的;从利益角度,这两套盘的三居室应该是置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓比较足;+现有的资金可以选一个不错的盘;北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;

2、单位有一定的概率可以解决入学名额,加上您们租房住的因素,如果您们想保险一点就是以最低总价买一个学区房;小户型的流通性比较有优势;

3、整个西城的品质楼盘是有投资价值的;西城是目前北京所有行政区比较好的一个区，大部分居民全是国企，央企的退休人员。医疗资源、教育资源也都是顶尖的，因为不了解您的具体资金情况,没法向您们推荐楼盘;

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Q:提问:麻烦京总给分析一下，如果从投资角度考虑，融御一期小两居72平米(学位芙蓉小学)，总价438万元属于优质资产吗？居住体验很不好。二期的95平小三居，临街的便宜一些，6.1万，是否更适合？但是月供压力有点大。另外，京贸国际城小两居是否位置更好一些呢？学位是北京小学，相对也好一些，总价跟荣御小三居差不多。我们年龄有点大了，贷款不能满，投资比较慎重，现在GJJJ也在下行。谢谢

A:回答:您好，感谢信任1、现在的通州没有学区房概念,芙蓉小学只是通州本地口碑还不错的学校.只是武夷花园这个片区未来能享受到ZF的优质教育.

2、优质资产不取决于总价,取决于产品上

3、京贸国际城、融御属于通州核心板块最优质的盘了,但这两个盘也有不足,不足就是小户型比较差,融御的大户型还可,涨幅靠的是选筹、选筹上位置占80%,其次才是产品,所以不足可以完全忽略.

融御和京贸国际城这两个盘属于两个位置,京贸密度和品质个人觉得不如融御,京贸小户型东北向和西北向的还不错,如果买这个盘建议找这种户型,其他的却是差了点,融御的品质做的还可,位置也在核心板块属于01组团;这两个盘未来成为通州的领涨盘问题都不大,个人觉得融御更有优势一些.

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Q:提问:您好～前段时间有换房需求之后，在网上搜索房产政策，偶然看到您对房产解读，受益匪浅，也终于明白自己第一套房子选房失败的原因了。现在加入星球，想寻求您的指导，感谢感谢！

跟您简单介绍一下我的基本情况，18年下半年入手了和义的一套小2居，目前房子不满4年，尚有贷款80万左右。现在手上有150万现金，努力努力，能凑到250万-300万（已跟您私信杠杆），希望能够上600万的三居（实在够不上2居也凑合）。本人是非京籍，想走积分落户的路子，希望房子买在城六区之外，家里刚添娃，希望能带点学校。有几个比较详细的点，想跟您详细请教下：

1.现有的这个房子这么多年房价没动（预计现在卖也卖不到300万），当时买房的时候网签价很低，不满五会有一定的个税，想问下有没有必要等满五再卖，还是尽早置换比较好；

2.城六区之外置换，主要考虑自住，希望能兼顾到小朋友上幼儿园和上学。本人在阜成门上班，队友在四惠（工作不稳定，经常换）。目前看了大兴和亦庄，大兴4号线沿线上班方便，现在看了保利茉莉和新里西斯莱，能够个小三居。亦庄的学籍很吸引我，即便是上不了对口小学在亦庄片区里调剂我也认了，只是上班极度不方便，现在感觉河西的金域东郡和海梓府只能够2居了。不知道大兴和亦庄您更推荐哪里？我能够到的小区还有哪些比较好？除大兴和亦庄外您还有推荐的区域和小区吗？

3.现在家庭年收入税后70万，总预算在600万左右合理吗？是否再努力再往上够一够可选的空间会更大呢？

4.介于我的情况和需求，今年是一个好的置换点吗？望回复为盼。

A:回答:您好,感谢信任!1、从2017年到现在,北京已出现多次行情,涨幅差的房子基本都属于偏远地区或者冷门板块;涨幅的规律是波段型的;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;

一般每一波的涨幅是30%-40%;龙头板块能达50%;非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;冷门板块和远郊横盘或涨势不明显;最好的买入时机是每一波的前夜,最好的卖出时机则是每一波的中高峰期;可以资金最大化效率;您现在卖的话价格不会有很大优势;建议八九月份时看看行情可以考虑卖出换为优质盘

2、大兴的西红门和亦庄属于两个不同概念的区域,西红门这条线属于通勤居住板块;主要的价值是承接4号线沿线;亦庄属于产住结合,您看的盘很好,中短期这个区域的三居室购买力没有2居室充足,长期看3居室更符合这个区域的特性,如果您能解决资金困难,中长期3居室更有优势;2居也可;

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Q:提问:京总，您好，最近一直在学习您的文章，感觉思路清晰多了。关于购房去位，想请教您一下：崇文门国瑞城算核心地段吗？这个区域和望京、双井首城国际、西北旺中海枫涟相比，哪个更好些呢？

A:回答:您好,1、崇文门算是市中心,不算核心区,核心区是某一种资源形成一定的聚焦,聚焦才会产生最大的价值,如某一个行业的聚集,互联网、金融、新能源、工厂、这种聚焦哪个价值更大,看的是产业结构,优质的产业创富力度更强,所以才会产生有力的购买力,一次次把一个区域的房价推高.

如互联网产业聚焦的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄;

权贵型聚焦的区域;万柳、亚运村、西城

资本聚焦的区域;国贸、金融街

距离这些板块比较近的一些区域,就属于核心板块,核心板块的配套具备一定的稀缺性,不可复制性,如果距离核心区近,但自身不争气同样涨幅一般,比如:潘家园,乱,酒仙桥,交通拥堵,所以潘家园区域的盘涨幅没有朝青可观,甚至没有常营可观,酒仙桥涨幅没有望京可观;

2、崇文门国瑞城从长期看算是优质资产,这个盘在商圈有一定的稀缺性,但是如果以投资的角度可能我们不会选这个盘,价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。

3、望京的价值更稳，双井的成长空间更大，需要时间兑现，西北旺这个楼盘一般，就是粘了海淀2个字的光。

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