绿都·绣云里，全国首个超级IP地产是怎么运营的？

石库门文化复兴，新都市文化地标，这些都是贴在绿都·绣云里身上的标签。但它更让人想一探究竟的是，作为全国首个超级IP地产，绿都·绣云里背后的商业地产模式。

工程档案

项目地址：上海南六公路崇溪路路口东侧

开发商：绿都地产

建筑设计：日清设计

占地面积：73800㎡

建筑面积：200000㎡

客栈：共22栋(总高4层)

项目类别：住宅、商业、酒店

绿化率：35%

容积率：2.0

地域价值

绿都·绣云里位于上海浦东川沙新镇崇溪路与吉春路交接处，距离迪士尼度假区约3公里，距离浦东机场约5公里。

迪士尼效应为浦东川沙带来巨大的市场机遇，板块价值持续攀升。作为迪士尼5公里范围内唯一可售综合体——绿都·绣云里，必将承载起迪士尼360°全方位的经济溢出。

项目定位

新都市文化地标

1、还原老上海经典石库门里弄街区

2、承接迪士尼国际旅游度假区商业需求

3、项目规划为包含里弄商业街区、特色酒店、星级酒店、住宅的商业综合体

项目以上海里弄石库门文化为核心，特色商业为主题，以迪士尼乐园为烘托，打造独具特色的包含里弄商街、客栈、星级酒店、酒店式公寓以及高端住宅的旅游度假类综合社区。

精神内核

大都市环境助推了互联网文化的发展，人们倾向于在虚拟世界里找到自己，这样的社会需求改变了互联网，互联网又改变了人，这就是“亚文化”——极端个性化、极端精神化，就在这样的背景之下，绣云里诞生了。

基于这样的时代背景和社会诉求，绣云里的精神内核被定义为三个层次：

第一层：店铺——人与土地的相遇

第二层：客栈——人与他人的相遇

第三层：街区——人与自我的相遇

这三个层次，为绣云里的精神内核构建起文化基础：文化的生命力+文化的多样性+文化的深邃感。有了这些，绣云里也从此不再是迪斯尼南第一投资产品，也不再是一个跟风的旅游地产，而晋级唯一的“新都市文化地标”，也正因如此，绣云里这个大IP也承担起一个历史使命——即在石库门传统街区的构建形式之上全面注入新都市文化元素，实现“传统魅力的世界化表达”。

整体规划

项目为创新的石库门客栈集群社区，整体约为30个石库门组团单元，形成开放的城市商业广场；上部2~4层为不同的主题客栈，房间面向商业街区，内部形成围合的内庭院。

其中，在海派经典石库门街区，不仅可以看到原滋原味的海派建筑，也能看到穿插在这些石库门中的现代建筑，使得整个街道更富趣味性和层次感。而生活美学商业街则再造新天地融合老上海休闲里弄风格和现代商业文化，以商业+旅游观光满足多元化需求。

项目的规划愿景为打造新型度假与海派经典：

1、续写石库门海派经典传统，创造一个在传统与现代冲突碰撞中完美统一的综合社区。

2、创造一个新型旅游度假模式，摒弃大体量、冷冰冰的商业中心形式，提取海派经典的石库门建筑文化。打造富于趣味性的里弄商业民宿。移步换景，空间丰富而有层次。

3、绘制智慧生态宜居样本，项目依托水景打造滨水商业住宅综合社区，住宅地块设计超大中央集中绿地，生态宜居，景观优势极佳。

建筑设计

绿都·绣云里对老上海近20个石库门进行了1:1的历史还原，从设计到用料，从工艺到情怀，那些尘封的老故事在这里得到了复活。

青砖墙

青砖，是石库门建筑最独具历史的符号，也是绣云里建筑最主要的立面运用。

绣云里的匠心团队，在近千块砖中精心挑选出现在的砖，并且严格控制每一块面砖的尺寸、质量。而在立面运用上，首先在试验墙上进行反复调色了近30轮，择选最优的搭配，同时在实际的施工过程中，对于每一块砖的呈现都严格把关。

红砖墙

绣云里设计师最别具匠心的一点，是在红墙之上，特别设计了层次砖块的凸起，增加了视觉的丰富，在间隔上，也不是单一的同比例，上疏下密，构建出一块独具特色的红砖墙。

石库门

水刷石饰面是一项传统的施工工艺，绣云里引进专门研究这种传统手工艺的团队，现场反复多次推演、调配。一番番雕琢以后，终于成就了这些“不仅能被敬仰，更要经得触摸的石库门”。

特色创新酒店群

每一栋，都是一个作品

生活水平日益提高的时代，更多人住宿追求的不只是一个功能，更多已成为一种体验。绣云里打造沪上石库门客栈群落，20多栋客栈，每一栋客栈都是不同的风格，有雨燕、橄榄叶、蒙德里安、霞飞路、电竞主题等。

高端住宅——云公馆

梦幻住区云公馆，有绣云里的精致内敛，又采用国际轻简艺术设计风格，最大化融合中情西韵，是迪斯尼旁极具全球活力的住宅。

云公馆用国际时尚轻社区理念，创造不仅仅是一个“高端住区”，更是一种独特的生活态度。云公馆对标国际现代时尚，大面积水景动静结合，将景观植根于优雅自然的社区环境，融合艺术文化气息，发掘生活内涵，尽显休闲舒适，打造舒适、轻奢住区。

云公馆拥有67-116㎡多面积段优质户型：

69㎡方正2房，自由享受无界空间；

91㎡朗阔3房，南北通透三开间朝南；

116㎡奢适3+1房，5.4m超大面宽客厅连接阳光书房，主卧套房设计步入式衣帽间，高端品质生活自然流露。

营销主题

开启商业地产3.0时代，通过内容打动人心

“最美老板娘”是绣云里客栈的标签。有故事的客栈主人是绣云里每一栋客栈的精神符号，他们有什么样的才华，对生活抱以如何的生活态度，都会一一体现在客户的体验和感受中。

过云山居的廖敏智，曾打造出民宿佳作，积累了一定影响力和专业的精神；电竞女神小苍，拥有众多忠实游戏玩家追随者，小苍携手绣云里打造电竞主题客栈，实力圈粉！

此外，一书一匠、地产大V卢俊等大IP，联袂绣云里，探索商业地产模式。绣云里以全国首个超级IP地产，开启房地产内容营销时代。

亚文化族群引爆社会化营销

用个性和需求等亚文化因素去定义客群而非刚性指标是一个大命题。绣云里选取了三个可能对以客栈为载体的新都市文化最感兴趣的亚文化人群——客栈老板娘、网络住民和时尚文青，找来这三个IP，不仅是IP推广的需求，三个IP背后更有着自带粉丝的巨大优势属性。

这场地产圈罕有的社会化营销，由三位大IP提供受众喜闻乐见的内容，绣云里则成为承载内容的跨界平台，当廖敏智、小苍、一书一匠在绣云里打造自己独特IP的客栈、商铺后，这里的粉丝将络绎不绝，形成一个个亚文化群落，自发传播、自然增长，这些亚文化群落的传播，对于绣云里作为“新都市文化地标”的生命力、多样性、深邃感恰是最好的助力！

内容引爆市场，用互联网思维的“流量经济”理念卖房

持续的跨界IP内容营销让绣云里形成了热烈的社会讨论，让绣云里真正用互联网思维的“流量经济”理念成功地卖了一次房。