深度解析苏州市相城区中央公园板块价值——以九龙仓翠樾庭为例

最近在网上看到了很多关于苏州楼市的传言，说是苏州房价要崩盘了，弄的人心惶惶。笔者对苏州楼市稳健发展还是比较有信心的，随着人才落户政策的逐步落地，楼市可能会出现阶段性小幅波动，大涨大跌的情形还是不太可能出现。要说最近苏州最热门的新兴板块，莫过于浒关、中央公园和高铁新城等，而这其中地理位置最核心的就属中央公园板块。而在仁恒、九龙仓、万科、中粮等纷纷抢驻的大牌楼盘中，笔者个人比较看好九龙仓。今天就以九龙仓翠樾庭为例，结合近期的具体规划，具体分析一下中央公园板块的价值所在。仅代表个人观点，纯属分享，不喜勿喷。

九龙仓始创于1886年。从会德丰国际广场，到国金中心(IFS)系列，再到高档住宅，九龙仓已成为内地合作伙伴最多、最受欢迎的香港企业。在苏州众多房地产开发商中，九龙仓也渐渐成了品质、高端的象征。

作为香港最大的综合企业集团之一，同时也是最早进入内地市场的香港企业，九龙仓继续看好内地房地产市场。从官网规划来看，未来九龙仓在内地15个城市的布局会慢慢减少到一半，再集中到七八个城市，九龙仓将聚焦一线城市及强二线城市的优质土地和项目。此外，未来会增加由九龙仓操盘的住宅项目比例。本次重点分析的九龙仓翠樾庭，就是完全符合新规划的项目之一，地处新一线城市，做大做优的百分百改善型户型。

九龙仓翠樾庭，是中央公园板块的一个纯新盘，位于相城区织锦路560号，地处文灵路东侧、安元路南侧、织锦路西侧、兴旺路北侧，居于相城区的核心地带。楼盘的西侧为招商依云华苑（二手房在售）、南侧为姑苏裕沁庭（东区）、北侧为万科锦上和风华苑（正在建设）、东侧为商业用地。

项目分为洋房和高层，共15栋，占地面积共49533平方米，建筑面积176471平方米，共有910户。绿化率31%，容积率2.5。户数少，密度低，加上九龙仓的品牌效应，至少保值率是比较高的。

洋房部分已于今年4.29全部开盘在售，共8栋,138套。户型有四室（143平米）、五室（168平米）两种，规划本为精装交房，但是因为压价原因，改为毛坯交房，均价为28700每平，在苏州的改善型品质盘中也算很优秀了。但因为本次开盘没有高层，全是大户型的洋房，总价最低也要400万左右，让不少人望而却步。

143平方户型的样板房，客厅和阳台都有大平层的感觉

交通便利。北门小区对面就是4号线地铁姚祥站2号口，公共交通出行非常便利。真正意义上的中环北线——春申湖快速路改造工程计划于2020年底完成相城区段主体工程,力争于2021年中期完成全线(包括阳澄湖底隧道)通车。通车后，新区至相城至园区将连成一线，苏州城北也将加速融合。届时相城到园区或者新区都只需要十多分钟，非常便利了。

相关配套完善。

商业配套：四号线地铁两站外就是大悦城春风里，是苏州成为新一线城市后的第一个大悦城，据说是仅次于苏州中心的苏州第二大商业体，预计今年底完成招商，2021年8月正式开业。此外，还有1站地铁外的仁恒自持商业以及南部三点多公里的繁花中心。

教育配套：邻近苏州有名的私立学校—苏州外国语学校，除去已有的相城玉成实验小学等，北部一两公里也就是中粮天悦的正南侧那块地，之前官方回复说要引进一所国际化的优质学府，舆论倾向于很可能是私立的维多利亚国际学校（十二年制），香港最好的学校之一。

其他配套：生态地处中央公园板块中心地段，距离2公里的苏州第二图书馆、第二工人文化馆也都已正式对外开放。

重点打造的约21平方公里的中央公园

没有缺点是不存在的，除去毛坯交房导致性价比降低之外，本次在售的洋房还有一个致命的缺点。由于南侧日本积水公司的项目（姑苏裕沁庭）高层高达30层，两个楼盘之间的马路也没有那么宽阔，所以九龙仓南边第一排的洋房的采光哪怕是正午也被挡住了一半（这点是我亲眼所见），实话讲，看中洋房的人一般都是改善型，追求生活舒适度比较高，如果常年见不到阳光，这一到四层的洋房住着也是颇为鸡肋。所以笔者还是更推荐第二排的洋房及后面的高层。

1.大品牌、改善型。因为新冠疫情的影响，哪怕是苏州这种新一线城市，房地产也遭受了致命的打击。虽说为了维持稳定，房价不可能大涨大跌，但从最近开盘的项目都是大户型的改善型来看，以后刚需房的市场前景着实看不透，笔者还是觉得一线大牌做的改善型品质盘比较保值。当然如果能有钱买到别墅的话，也是很棒的，毕竟别墅也是未来的稀缺资产。周围的房地产开发商都是行业大佬，能让他们纷纷选择落户相城的这个版块，中央公园还是未来可期的！

2.苏相合作区。今年的4月9日苏相合作区全面深化合作改革创新发展工作推进会召开，这意味着苏州工业园区与相城区携手打造的苏相合作区进入实体化运作。目前，已累计引进项目200多个，总投资数百亿，其中42.32%来自苏州工业园区转移或者介绍项目。苏相合作区是园区主导、相城执行，官方宣布要打造成园区2.0版本的地方。大概就是最强王者带潜力股上分，相城多年作为苏州房价洼地结果如何不可预测，希望会如规划一般成为园区2.0。

3.数字货币试点。今年的4月16日，央行数字货币首个应用场景在相城区落地。当前很多国家都在进行央行数字货币布局。也就是说，这样的一个动作，是国家最高意志的落地。

说到底，不要盲目跟风，适合的才是最好的。