莞城丰华汇户型曝光！设计被吐槽落后，还要卖“5字头”？

江小亭/发自东莞

2020年9月24日，莞城当时唯一在售楼盘丰华珑远翠珑湾最后1栋住宅成功备案，备案均价40270元/㎡。同年10月，项目所有住宅产品告罄。

至此，莞城再次陷入漫长的无新房可售状态。

两年多后，与翠珑湾相邻的纯新盘丰华汇终于传来要开放消息，平静的市场不乏掀起一阵小涟漪。

不过值得注意的是，随着项目更多细节披露，从“5字头”的过高吹风价，到户型设计的落后，相关吐槽声也渐起。

建设进程早已达预售标准

据中房君实探了解，目前项目营销中心及样板间已搭建完毕，预计将于年前正式对外开放，具体开盘入市时间也或在春节前后。

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仅一栋高层住宅，户型分布曝光

丰华汇占地约2.22万㎡，共规划有4栋楼，包括1栋45层超高层住宅（高度149米）和3栋商办楼，以及建筑面积约2.6万㎡的街区式底商，是一个商业占比较大项目，将进一步丰富项目所处的君尚-万达商圈。其中据销售表示，商办部分规划的酒店已确定引进五星级凯悦酒店。

聚焦住宅部分，虽仅一栋超高层住宅，且占位主城较核心位置，但项目住宅产品的户型设计与当前主城渐成的豪宅化趋势却有所不同。

据了解，项目住宅共规划有4个面积段，从约79㎡2房，横跨至136㎡4房，其中中间面积段的103㎡-120㎡3房占比最大，产品整体偏向于刚需定位。

由于莞城特殊的优质教育属性加持，小面积低总价的刚需产品流通性更强，也更受为教育选择置业莞城的家长们热捧。早于翠珑湾在售时，98㎡的户型相比于大面积段也表现出更快去化。丰华汇定位偏向刚需对于去化而言，或带来一定积极效果。

不过从粉丝提供的项目户型分布图来看（最终以项目输出为准），产品设计上，却有着不少槽点。

由于项目住宅为3梯6户设计，相比于目前市面更加常见的单层4户，以及一些板式楼设计的项目，丰华汇在户型朝向上需进行一定妥协。如103㎡3房户型，客厅及两间卧室均为北向，同时餐厅空间也受到一定遮挡。

粉丝提供仅供参考

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入市“漫长”，户型设计遭吐槽

或由于项目“漫长”的建设过程，仅从上面的户型设计来看，与当下市场倾向也有一定差别，受到了部分购房者的吐槽。

如项目偏刚需定位背景下，聚焦产品，又是更倾向于豪宅的“舒适”，作为代价便是户型功能的跟不上。

包括在当前几乎已抛弃2房的新房市场，同时部分开发商已在做78㎡乃至更小面积的3房时，项目仍规划了79㎡2房产品；另外103㎡的3房空间，也仅设计了一个卫生间；当面积去到120㎡，依旧停留在3房

虽舒适度更高了，但不同于豪宅产品的面积浪费理论，对于143㎡以下的刚需改善类产品，尤其还占据着城市核心地段，尽可能提高户型的功能性与利用率，仍是市场可接受的主流趋势。

市场其他下项目户型，新房产品正越来越“卷”

反观项目入市进程，由于板块几乎没有竞争对手，长期处于住宅供应空白，继翠珑湾告罄后，丰汇会的入市动作始终不紧不慢，成为新盘待售列表里的老面孔。

丰华汇备案名丰华置业广场，与相邻的翠珑湾所在地块一起皆为早年东莞市丰华房地产开发有限公司拿下的罗沙天宝工业区旧改地块。

据资料查询，早在2015年10月，项目便申请了备案，当时给出的项目起止年限为2016年1月1日到2018年12月1日，但期间并未有动作；2018年1月，再次重新备案。后续依旧没有开工建设，建设工程规划许可证也多次退件变更重新申报。

一直到2020年8月底，丰华置业广场才正式申请并拿到4栋楼的施工许可。至此，距离项目首次报建，已过去数年。

地块占地仅约2.2万㎡，虽2020年便正式动工，但项目入市积极性一直不高，后市场遇冷明显，或进一步降低项目的入市动力，住宅达到预售标准后也迟迟未有入市动作。到目前，项目楼体已全部封顶。

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吹风价“5字头”，主城可选扎堆

相伴项目缓慢的入市进程，是主城区房价的不断进阶。

2020年9月，莞城翠珑湾最后一栋住宅取证，备案均价4万元/㎡，成为莞城首个“破4”新盘；时隔两年多后，据现场工作人员表示，丰华汇的吹风价预计在“5字头”。

时间的价值在这里印证明显。

仅目前来看，东莞虽放松了新房备案价政策，但也仅有润府、松樾均价突破了“5字头”，其中纯住宅的CBD润府均价也仅在5.1万元/㎡。

随着城市发展重心不断往南城转移，位于莞城的丰华汇能否有叫板“5字头”的底气值得讨论。

不过，参考同地段同配套的翠珑湾，目前该小区已有少量住宅房源挂牌，手持教育王牌和优渥配套资源，业主们的心态同样稳定。其中贝壳平台上的挂牌单价区间在4.63万-5.96万元/㎡，但暂未有成交。

而相比大社区大园林的翠珑湾，商业占比更多的独栋住宅丰华汇在舒适度方面还要打一定折扣。

此外，即便是脱离刚需产品与豪宅吹风价的矛盾，主城区激烈的抢客大战对于即将入市的丰华汇而言，也将分流一定客源。

不同于过去主城区受供应不足进一步助推物业受热捧，接下来的2023年可谓是主城难得一遇的供应大年，从高端豪宅到改善住房再到刚需产品，各类型项目均有供应，尤其单价预备“5字头”及以上的豪宅项目更是迎来供应井喷。

“选广发南还是CBD？”近期，随着以瑧湾汇、悦府两大核心地段豪宅项目营销铺开，虽距离可预售还需时日，但主城豪宅市场的抢客大战已悄然拉开序幕。

面对如此激烈的改善及豪宅客户竞争态势，选择2023年入市，对于丰华汇而言，或并不是一个好时机。