7万的禧瑞学府，到底值不值得买

一则，提到禧瑞学府，不得不提禧悦学府，两块地距离很近，且都由首创操盘。2020年，禧悦学府凭实力霸屏，创下「石景山年度销冠」、「全北京普宅TOP5」、“首开热销30亿”······的成绩。听说禧瑞学府是禧悦学府的二期升级产品。单从案名上看，首创集团的产品线里禧瑞系比禧悦更高端，名字叫禧瑞学府，产品固然会比禧悦学府有所提高。

二来，位置以及配套确实还不错。就在城六区的石景山，南侧100米就是地铁6号线的西黄村站，东侧隔一条街是规划中的12年一站式学校北大附（预计今年开工），项目自身配建了一个8万平米的商业（预计2024年建成）。

项目周边被多个二手房小区包围，比起古城区域的先规划后发展以及北辛安地推倒重建，这个项目长在了一个相对成熟的地段。未来几年后周边的面貌可能比不上古城以及北辛安，但最起码从现有的环境看，这是一个在配套方面几乎没有短板的项目。

三来，虽然当时还没拿到项目具体信息，但多少了解到，禧瑞学府是一个以小户型为主的项目，而且价格比古城以及北辛安都低。试想一下，临铁+低门槛+商业学校，放眼整个城六区还有比它更合适的上车盘吗？

所以，项目售楼处开放后，马不停蹄地去踩了盘。深入了解后，感官比较复杂。

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关于禧瑞学府小区，有几个关键性的指标帮主觉得大家有必要了解一下：

整个小区只有三栋楼，除了一栋5层东西向的洋房之外，其余两栋是11-27层的高层住宅，两梯四户或者两梯三户分布，高层中间户有连廊。

整体住宅建面只有3万方左右，整个小区共计358户。

住宅部分容积率2.7。

很容易能够看出来：禧瑞学府是一个小规模、高密度的微小型社区。规模小的好处是便于统一管理，但也因为规模有限，所以公共部分可发挥的空间就小，加上项目住宅部分南北长东西窄，所以留给园林的空间就更少了。好在两栋高层楼的楼间距足够大，据销售介绍有100米，所以应该不会觉得压抑逼仄。

建筑指标之外，还需要了解的是项目的价格。当然，因为没有最终拿证，所以价格存在变数，销售给出的参考均价是7万/平米左右。这个价格比北辛安以及古城大部分在售项目都要低，加上面积偏小，更低的门槛是项目的优势。

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了解了基础信息，不妨再来看下项目前段时间官宣的户型图，面积段很多，包括了66/75平米两居、85/95/98/103/107/110平米三居以及110平米3+1居。

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因为户型真的还挺多，就不一一点评了。简单说几点帮主看完后的感受：

1、66/74平米小面积户型还算不错，卧室加起居室都是纯南朝向，整体户型格局也比较方正，室内大部分都是非承重墙，可改造空间大，这一点尤其对于小户型真的非常重要。所以，可以打个优。

2、95平米及以上户型大部分都做到了南北通透的设计，整体也较为方正，而且户型内部基本也都有非承重墙，具备很强大的灵活性。

最大的槽点有两个：一是，户型设计上，没有大面积去满足家庭人员较多的改善类客户，刚需型产品是他们的绝对主力；

二来，得房率相对一般，拿98平米三居举例，这个户型南向次卧以及北向书房外面的设备平台都是赠送的，交房时会做成室内面积。但即便算上这部分赠送，它的得房率应该不会超过80%。但相对分摊的面积会比较多，比较实惠，且公共部分一般比较宽敞气派。

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如果我们把户型图以及各面积段的占比结合来看，那么对于这个项目的认知就更清晰了：

户型还不错的A-1户型66㎡/A-2户型75㎡的两居占比不多

目测这部分产品会比较抢手，因为即便放眼石景山，80平米以下的刚需小套产品，也是绝对的稀缺品。目前石景山在售新房大部分都以90平米以上的刚改或者品改产品为主，大部分项目的上车门槛都在600多万。

而且，如果石景山新房的供应结构没有太大的变化，那么这种小面积段的产品以后大规模出现的可能性也是微乎其微。所以，禧瑞学府给了买房人以400多万总价上车石景山临铁两居为数不多的机会。

这部分产品，买就对了。

禧瑞学府主力户型是98/103/107平米三居以及110平米四居。与目前石景山市场上长安九里、天钻以及天赋在售的产品有重叠，不具备唯一性。

禧瑞学府98平米三居，总价约686万；103平米三居，总价约721万；

长安九里103平米三居，总价约721万；

天钻88平米三居，总价约668万；

天赋104平米三居，总价约780万。

禧瑞学府的优势是整体面积偏小，三居总价门槛较之其他项目低了几十万。但社区的舒适度与另外几个项目相比有所不足。

对于这部分刚改及品改产品，买房人可以根据自己的需求以及资金实力，选择更为契合自己的项目。