广州楼市：这类房子还是有潜力的，懂行的人已经悄悄入手

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：房叔您好：新人首问，本人刚获得广州户口，准备购买350~450万的房产，十年之内不住准备出租，之后会回广州居住。最低目标保值，赶上通胀。不好意思问题比较多，也比较乱：

2、科学城的新房看了中央合众城，时代天镜，富力新城和大壮名城（只能买两房），请帮忙排个序。

4、另外想问一下保利林语山庄和锦林山庄都有豪宅税，以后是否不好转手，万科金色梦想和中海誉城位置和楼龄差不多为何金色梦想贵好多。

5、帮忙点评一下中海康城。

6、天河燕塘的金燕花园（有2004年的），新燕花园，橡树园咋样，好像这个片区涨的慢,您也没推荐过。

7、鱼珠东晓南的合生颐景华苑，锦丽居，加怡花园，尚领时代帮忙排个序。

帮忙点评鱼珠的信步闲庭和坚真花园，番禺广地花园

回答：你好。

1、科学城是涨过一波了，中长期可以买入。海珠还在补涨，可考虑海珠。

2、重点考虑时代天境，次选大壮

3、万科新里程、万科东荟城、时代春树里、时代天境、万科金色梦想

4、豪宅税不影响转手。万科物业有一定溢价。

5、中海康城，有金融城辐射，小区绿化好，可以考虑

6、燕塘落寞区域，自住还行，投资由于发展成熟，缺少规划方面利好

7、首选锦丽居，次选加怡花园

8、考虑信步闲庭；坚真花园有点老了；广地花园不建议，除了个学校之外没亮点。你这胡乱看盘，会越看越乱。

提问：广叔您好，今天刚加入。广州集体户口，预算是三百万，目前在珠江新城上班，没对象未婚，想购房，有如下要求：首先是自住，还是希望能够保值，升值，有个差不多的学位（虽然没娃，说不定以后用的上），能够近地铁一些的，以后还能卖出去的，上班四十分钟左右的都行。还请广叔指导！！谢谢

回答：你好。300可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，黄埔金碧世纪花园已有一套二居室，想再买一套改善居住投资，想问下富颐华庭怎么样？

回答：富颐华庭可以考虑的，就是北向铁路线有点噪音，离地铁不是很近，但有鱼珠辐射，还算有点价值。

提问：广叔，您好！我有换房的想法，想请教一下您！家庭房产有三套，一套是越秀中华广场旁的富力盈泽苑3房，一套是富力桃园的2房，还有一套在灵山岛4房在供。我想把越秀这套卖出，置换成保利林语或者万科城的别墅，几年后退休可以住的大一点，自住兼投资吧。想请教您，这个操作可行吗，越秀现在出手的时机可以吗？我们的户型在小区里算是很好的，整个小区目前只有一套户型一般的房子在卖，小区放卖得很少。这种情况可以先放盘卖卖吗？谢谢您的宝贵时间！

回答：你好。盈泽苑位置还可以，但小区小，产品较一般。建议你在拿一下，还有补涨空间的。别墅自住不用急，大可等行情稳定再慢慢淘。9月份再看看。

提问：买房的目的：有广州购房资格。广州无房，主要是自住，但是希望房子也能升值不少，对小区环境有一定的要求；

买房首付预算：60-80万，三成首付，总价300w左右。如果考虑父母支持，可以到400w，就是还贷压力会大点。

目前我跟我对象收入情况：税前45万，我20万（我很快会换工作预计下半年收入可至少35万，正常40万）

对于房子的需求：1、户型朝向：必须三房两卫朝南，2、升值空间3、优质学位4、地段（是否靠地铁）5、小区环境6、通勤距离

总之希望在400w总价以内能找到个很不错的房子吧，看过山海连城，感觉除开周边荒凉点，其他还基本满足需求的，毕竟未来莲花站+周边产业带还是比较有想象力的。另外有人推荐珠江花园，据称处在旧改核心区，有升值空间，但那里的地段实在不敢恭维。

回答：你好。300，买3房，要么地段一般，要么是产品比较老，更别说学位和升值。所以，要做取舍，不能既要又要。要满足你这6点要求，几乎是价格不菲的。400的话重点考虑科学城：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，本人广州户籍，自住父母名下海珠的房改房，(父母意愿明确房改房不能置换)。广州大道南公寓性质和住宅性质各一套40平左右的单间出租，子弹150，预计一两年内要小孩，希望租金抵房贷后有点结余。目前有点纠结直接买海珠穗花老破小学位房，还是买其它次新的小面积。

回答：你好。公寓性质的可出手置换，价值不大；穗花老破小读书需要可考虑，读完再卖掉，不宜长持。投资的话是建议次新小户型。预算有限就要根据自身需求做取舍，不能既要这个又要哪个。

提问：新人首问，广叔您好！目前自住番禺雅居乐雅逸庭，109方南向带100方院子，老人小孩一起住，19年入手，贷款300万，在老公个人名下，离婚状态。刚以本人名下定一套鹭江地铁口上盖有线电厂宿舍，306万79方，南向，望新港西路，不吵。六中对面，学位是绿翠小学，想给小孩之后上学用，小孩目前4岁。两人月收入在5万，目前持有资金140万左右，考虑年底用老人名再投资一套。

1.雅居乐雅逸庭这套是否值得继续持有？持有多久合适？上涨空间如何？

2.鹭江地铁上盖这套主要是投资，上涨空间如何？

3.再投资一套预算300万，想投广州市区。请问广叔有什么建议？

回答：你好。1、雅居乐雅逸庭还有补涨空间。可晚一点再出手。到九月份再看看。

2、有线电厂宿舍楼龄有点老，看起来有点破旧，未来容易跑输，不建议入

3、300可看下海珠：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔好！我家广州户口，属于首套，原在白云全款买套房已网签卖掉了（现仍住，可以无限期返租），全国均无房贷记录，首付计划拿出280-350w之间，三房两厅两卫，100-130平，总价不超1000万（超过则有负担），海珠区广报中心上班（公司在猎德大桥脚，这两年可考虑租房过度，确定买到合适就等新盘交楼），一家三口，孩子今年9月上大学（暂可不考虑学区学位），自住兼投资，自住舒适，投资能跑赢大盘，不是特别急.请问广叔，怎么分析决策？有无具体楼盘最适合我，推荐一下（了解了番禺越秀和樾府，不知能否买到，保利悦公馆和中铁花语岭南大环境和户型都没感觉，越秀天悦江湾周围还很荒凉无配套，中海观澜府情况类似，估计需要好多年时日，中海学仕里户型属刚需上车房，大壮名城和融创太远，黄埔万科城市之光也是小户型，和黄埔中鼎也都没拿到预售证，城投珠江天河一品稍OK人多要拼手速抢，不一定靠谱，金地天河峯睿盘太小，靠广园路和广深铁路噪音吵东边广氮回迁房，周围人群不太合适，白云建发央玺和金地仰云周围城中村，白云TOD建设噪音和建成火车中转也吵）帮我看看，给些建议有没有尽可能适合我的房子.谢谢！

回答：你好。越秀和樾府不错的，可以去试一试。其次还有天河壹品、黄埔中鼎都可考虑。另外你看的均是新盘，也可看看二手次新淘笋。如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：房叔房叔！请指导一下新人吧！经过一个月的看房子，现在纠结以下三个盘。请指导一下，好吗？

1.黄埔科学城准备开的新盘时代天韵，预售证还没有拿到，五一可以10万定金锁定楼层，81方，南向小三房，10楼，340万左右

2，南沙中铁海语熙岸118方东南向。335万12楼，带小学，有初中（主要是现在只剩下东南向看马路，高速路，100米，再高层可以看到江）

3.南沙明珠湾绿城美的_江上沄启未有预售证五一可以五万认筹五月底才可以参加摇号销售说一半的几率，户型只有98方西北向望江景三梯四户住宅总户数只有530多户小区比较小离横沥地铁站700米，销售估计每平方3.8到4万。。

房叔，我在南沙工作，先生在天河工作，请问怎样选择啊？或者推荐哪些啊？400万以内！十分感谢！

回答：1、时代天韵可以买，区域已经有一点点人气，但整个知识城的发展还是需要点时间的。2、中铁海语熙岸靠近高速噪音，回避。3、美的江上沄启可以考虑。南沙可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：你好，广叔，我刚在广州金域悦府买了3房，离鹅谭掌地铁站500米，年底开通8号线北延，这个位置会不会跑输大盘？我现在想在金沙洲买套自住的，户口佛山，小孩要读书，我在广州中山八上班1,看了时代天镜3.6万，明天6月交楼，说年底12号地铁，里横路开通，3.6是不是太贵，还有升值空间吗？中介都说，时代把金沙洲房价搅合了2,金沙洲奥园的金沙公馆，3.2万，说将来有轨电车开通，接驳12号地铁2个站，10分钟。交房周期长，要到2013年底，3,时代天镜对面中海金沙里的二手房，17年18年拿的房权证，价格在3.2万左右，100平米的，这个楼盘，如果沉香大桥开通，外面的几栋有噪音，也可能是拖累这个小区价格涨不上去的原因。我看的过的几户，是没噪音的。会不会将来因为噪音拖累整个楼盘的价格，有噪音的单位基本2.8-2.9万一平。前面三个楼盘学位一样，都是里水中心小学，我该如何选择？请给一些建议

回答：你好。广州金域悦府自住可以，投资一般。

1、时代天镜可以考虑的。3.6不贵。

2、新希望奥园金沙公馆，里面了一点，环境也不怎么好，价值打折了，一般。

3、噪音是有一定的影响。但并不会占据太大的比例，地段区位才是主要的，其景观还是可以的，如果预算有限，可考虑。其次是考虑地铁口的房子。

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