国庆盘点：同地段，为什么别人家的房子更贵？

可当市场暗潮涌动时，又容易乱了节奏，判断失误。所以今天想跟大家聊聊二手房，以史为鉴，或许会有所启发！

老粉都知道，对于选盘我们一直强调的是明确需求，买确定性强的房子。所谓确定性就是资源和品质。

比如说浐灞三角洲板块，同样的地段和学区资源，万科澜岸能卖到1.9-2万价格，但旁边的湾流、恒大御景现在价格基本都掉到了1.35万/㎡左右。

包括像会展板块的紫薇花园洲、振业泊岸（高层）其实也是相同的学区，价格也是在1.3-1.4万/㎡左右。

万科澜岸、万科悦湾这批楼盘进入二手房市场以来，价格一直都很强势，提到浐灞的品质楼盘，大家也都会立马想到，它有次新房龄的优势，但浐灞其实并不缺次新的房子，即便同时期的房子也会出现价格的参差。

像差不多同时期的房子，比如说浐灞世园板块的中南樾府、绿城桂语江南、世园大公馆。但现在到了二手市场，中南樾府的高层基本是在1.5-1.6万/㎡左右，而绿城桂语江南高层则是1.4万/㎡左右，世园大公馆高层价格基本是到了1.1-1.3万/㎡的水平，呈现出了阶梯式的价格表现。

同样占据着临河的视野，枫林九溪竹韵和陆港金海岸紧邻，同样90㎡左右的户型，竹韵现在卖到了172万左右，而陆港金海岸是在140万，总价差出了30万。

像浐灞、大明宫、市府等等这些学校相对较弱的板块，同资源不同品质的盘，差价也都能差到3000-1万/㎡左右。比如说龙湖景粼天序和贰号大院，景粼天序一期165户型是在2.5/㎡左右，而贰号大院5月份（最新）成交的同面积段价格是在1.4万/㎡。虽然龙湖因为容积率、学校问题是槽点，但光拎品质，在整个城北也是头部改善盘。

旭辉国悦府地块不大，但品质在板块内确实比较扛打，最新成交价在1.88万/㎡。而南侧的荣华金域名城价格则是在1.3-1.4万/㎡。同样是高新第四学校的书包，万科翡翠国宾卖到了2.8万/㎡，而国宾中央区是在1.9-2.1万/㎡，这就是品质和性价比之间的pk了。

那如果是同板块仅仅资源不同之间的差距呢？魏玛公馆自从划入了经开第一学校后这两年水涨船高，小户型直接干到了2.1-2.3万/㎡的高价，138㎡的大三室能卖到1.8万左右/㎡。而旁边隔了条文景路的金源御景华府就没有那么好的运气，现在137㎡的挂牌价也就在1.1-1.4万/㎡。

如果在此基础上品质差异拉开，区别则更大。比如同属丈八板块，中铁缤纷南郡现在的价格基本是在1.6-1.9万/㎡，而保利天悦凭借次新品质以及高新第四学校的深度捆绑，价格在2.6-3.1万/㎡，均价相差近1万/㎡。

同属航天大道沿线，万科公园大道的学区资源是航天一小一中，算航天还不错的公办教育了，而富力城北区的学区资源是四小三初，相对弱势。所以同样的总价170万，在富力城能买到140㎡的房子，但是在万科公园大道只能买99平小三室。

还有长安的雅居乐勃朗峰现在88平三室差不多是在138万左右，而万科城二期同样是88平三室，能卖到177万，中间差了39万。

盘一盘是不悟出点东西？同板块但不同价格表现的大有盘在，除了房龄，核心的pk在于质素和资源。给大家两个置业小建议：

一是西安市场上，好的学区对于房子的溢价支撑能力固然在，但不建议豪赌学区房，这也是我们一直以来强调的观点。

现在很多新房热门的学校周围已经开始出现饱和的情况，往里面冲尤其需要谨慎。比如说港务区都想碰瓷名校，这真的有点为难了。

如果为了孩子上学，确定性比较高的还是得看二手房。很多人去买紫薇田园都市、魏玛公馆包括爱知中学跟前的老房子等，其实已经属于单纯的教育投资了。

如果说好资源永远稀缺，那就永远不会被平摊，而能被平摊的不过就是一个学校配套而已。随着教育改革和这个世界的变化，也有越来越多人看清孩子的未来名校或许给不了，学区房更给不了。

二是品质，这也是我们这篇文章想告诉大家确定性最强的因素，即便是同样的学区，但是品质不同差价在3000元+/㎡的小区数不胜数。甚至同样的小区内，也会因组团的品质差异出现价格差。

而品质的对比则在于地块基础、品牌、产品等多维度的考量。当然这一切都是建立在根据自身需求，已经确定了区域、地段之后的抉择。

在未来商品房的市场单盘主义会越来越明显，当学区、地铁等刚性因素被摊平、弱化，好房子、好产品的价值会愈发凸显。

虽然最近楼市刷屏利好不断，但还是要提醒房东们，即使后期楼市恢复，也不会普涨。自家看自家房子都是“香饽饽“，但还是要客观评估它的资产属性，该果断出手时不要犹豫。

反过来品质优秀，地段有潜力，房龄较新的项目也是确定能赶上下波周期的房子。