区域巡礼 | 新盘涌现、老盘涨价 河东区楼市弹射起步

新盘入市抢跑，老盘官宣涨价……热盘汇聚，河东区的楼市弹射起步！

10月16日，天津楼市新政终于揭开面纱，全市解除限购、贷款不再区分一二套、存量房贷利率统一下降……

至此，天津楼市已经达到史上最宽松的购房环境，止跌回稳的势头越来越足。

在政策的东风下，已经有不少楼盘集体“喊涨”——

大华清水湾全线产品全面取消优惠政策。

农垦含章雅著10月8日起，价格全线上调2%。

城投东方紫宸万欣城10月8日起，全线产品点位回收，价格上调2%。

政策带动楼市预期向好，新一轮周期拉开帷幕，楼市进入拐点，买家动起来了。

农垦含章雅著9月签约22套，成交量排名河东区第一。项目现房在售+精装，高品质交付，自身底气足。

（农垦含章雅著实景图）

城投东方紫宸10月1日开盘，国庆假期成交了61套，排在河东区榜首、全市销售榜单第八。作为板块内第一个架空层产品，项目后发优势更强，板块内又引进了市重点实验中学的九年一贯制学校，吸引了很多购房者的目光。

（城投东方紫宸实景图）

值得注意的是，9月份天津大华全线降价。然而，即便是大降价，项目在成交方面也没有量的飞跃，大华清水湾整个9月仅签约了16套。现在项目宣布收回优惠，从均价23000元/㎡起，再次涨到25000-27000元/㎡，购房者会买账吗？

近年来，河东区的楼市热度主要由路劲太阳城、城投万欣城、农垦含章雅著、上实仰山等现房项目作支撑。为何这些项目卖到现房却突然又火起来了？

最直接的因素可能是项目为了加速去库存，利用降价的营销手段，吸引了很多购房者。路劲太阳城已经是市区门槛，9月成交均价约22000元/㎡；上实仰山一直在降价，价格直接从41000元/㎡到现在的35000元/㎡……

万欣城则是个例，项目从现房才开始销售，体量大、一直有新产品入市，踞守优质配套，所以热度一直在线。

经历了纯新盘供应减少的产品断层之后，今年河东区的“新鲜血液”逐步补仓，城投东方紫宸、津铁格调罗宁花园、泰达格调锦雲等入市的新盘都是新产品，河东区的楼市即将发生质的转变。

河东区依托津滨大道和“万爱”商圈的人口聚合能力，城市界面日新月异。近百万方的商业体量，已经成为天津东部的大型标志性商圈，为河东区的商业发展奠定了基石。津滨大道板块、老工大板块、大直沽板块等依托商圈发展，正在进入城市界面加速焕新阶段。

津滨大道板块

津滨大道板块横跨河东与东丽两大行政区，津滨大道、地铁4号线横贯“万爱商圈”，两侧城市界面较完善，商业和交通的发展对人口的聚合能力十分明显。板块内在售的主力有城投东方紫宸、格调步庭、大华清水湾，板块整体热度较高。

老工大板块

老工大板块前身是河北工业大学，附近以老旧小区居多，生活氛围浓厚，配套醇熟，板块内在售新房有上实仰山和农垦含章雅著两个项目。

城市更新项目

城市更新进程不断加快，河东区的城市更新项目也陆续亮相，津龙湾和井冈山这两个以公共交通为导向的城市更新项目也已经开建。

井冈山城市更新项目新建区的新盘——津铁格调罗宁花园，预计11月开盘。项目位于中环以内，地理位置是优势。项目在产品端还增加了部分架空层设计、下沉庭院等迭代元素。

（津铁格调罗宁花园城市展厅实景图）

津龙湾片区城更项目分为两个子地块，一块是住宅，一块是商业。规划出炉，案名尚未公布，产品中也包含了架空层设计。

河东一机床城市更新地块的泰达格调锦雲虽尚未开盘，但整体热度较高。项目共规划16栋楼，为4-8层的纯洋房社区，产品亮点有坡屋顶、露台和小院。

（泰达格调锦雲鸟瞰效果图）

各个板块共同发力，河东区的区域综合竞争力还在增强。交通和商业汇聚了人口，从而增强了区域热度，而后大型住区的人口吸附能力不断增强，周边的住宅项目也随之而起，形成了成熟的居住区。

河东区真正热闹的是河东腹地的改善盘。从当下楼市的发展趋势来看，性价比高的、产品类型好的改善项目更受欢迎。

天津市内的楼市格局是非常明确的强总价选择，购房总价预算超过400万的购房者都会在全市对比。河东区的改善置业可能会分流到河西和南开，但河西、南开的改善客群来河东购房的很少。河东区缺少属于自身的“标签”。不论是刚需还是改善，总有替代品出现，其他区域的迭代产品扎堆、优质教育资源汇聚，衬托之下，自然难以出彩。

区域楼市有起色，主要依靠降价和改善新盘的入市。津滨大道板块、老工大板块、津龙湾、井冈山等热门板块，新盘价格接近、产品类似，竞争白热化，拼的是性价比。改善新盘都在产品上作出区隔，凭借新产品的独特性或创新性迅速抓住购房者的注意力。亮相的新盘越多，整个区域的竞争就越大。

自“止跌回稳”的大基调出来之后，市场逐步回温。然而，房价普遍性上涨的行情在未来很长一段时间内难以再现。政策利好+新盘遍地开花，对购房者而言是好事，这也意味着购房者在买房时有了更低的门槛和更多的选择。在这一阶段，本身有买房或置换需求的购房者，在政策红利下，确实可以加速进场。