龙光公主掌舵十年，欠债千亿，父亲殊死一搏，血战李嘉诚

2022年3月，龙光地产第一大股东纪凯婷，辞任龙光集团所有职务。

在此之前，龙光刚刚公布了亮眼的上年财报：1400亿销售额，100亿利润。

纪凯婷在此时退出，令无数人错愕。

纪凯婷历年富豪榜排名

24岁控股龙光地产，福布斯榜上最年轻女富豪，是《欢乐颂》中曲筱绡的原型。

在3月龙光的月度例会上，甚至没有像样的欢送，只有一个潦草的官宣：

“纪凯婷女士，未来将更多时间投放到其个人事务上。”

当年8月，答案揭晓。龙光宣布，停付5笔美元票据的到期利息，首次公开爆雷。

纪老板不得不重新掌权，挽回外界信心。从此也再无“龙光公主”。

（一）龙光的崛起之路

“龙光公主”的父亲纪海鹏，是国内最低调和神秘的房企老板，二十多年来几乎没有接受过公开采访。

1996年，纪海鹏用早年卖建材和医疗器械赚到的钱，和胞弟纪建德在汕头成立了龙光建安公司，开始涉足房地产。

四年后，龙光梭哈了汕头近800亩的城中村改造项目，造就了当年规模最大、配套最全的“网红盘”金禧花园，一举成为汕头的房企龙头。

金禧花园

潮汕地产商尤其热衷于旧城改造和城中村改造项目。

富力李思廉始于广州、佳兆业郭英成始于深圳，第一桶金都是源于90年代的旧改。

由于宗族祠堂难以处理，行政命令在基层无法执行，拆迁时间和人力成本高，华南地区的“双改”项目，万科、保利等当时的一线开发商基本都不感兴趣。

广州黄埔旧城改造

当年在深圳，华润副总裁李欣找到郑家，为占地仅200平米的郑氏宗祠，准备了6处风水宝地作为新址备选。

李欣还获得授权，九位数以内的补偿款无需汇报。

深圳福田区梅林街道的郑氏宗祠

传说双方见面时，郑家人只说了两句话。说完第一句，李欣坐直了身子。

说完第二句，李欣当即起身，临走前还问人家要了一张名片。

“我家祖谱第一世是郑桓公，周宣王姬静之子。”

“谁敢拆，我就收购谁。”

不管哪家房企，只要拆得动祠堂，基本都能低价拿到“双改”项目。

2005年，华南房企们趁着奥运春风大举北伐时，纪海鹏却扎进了大湾区。

纪老板利用潮汕家族裙带，在广州、深圳周边密集拿地，再通过高周转操盘回笼资金。

网传碧桂园的高周转模式

高杠杆、高周转、拿地即开工，绝不是碧桂园杨老板首创，纪老板才是祖师爷。

早在2000年，龙光就能做到当年开工、竣工、交房、拿证。

2008年金融危机，步子迈的太大的开发商已经揭不开锅了。

当时还是地产一哥的王石，在长江商学院刚认识田小姐，还没学会红烧肉。

在东莞开万科内部会时，王石说：

未来一年，会有大房企破产，我们要勇于降价，迅速出清库存。

王石与相差30岁的田朴珺

随着万科掀起降价潮，北伐的房企大军回到了解放前。

皮带哥刚借了7家投行的钱四处圈地，后悔不迭，差点破产。

要是四万亿再晚来半年，恒大现在也没机会坑人了。

恒大许家印

而守家的纪老板只是抖了抖身上的灰，2009年7月，在东莞斥资7亿拍下地王。

2010年，龙光又耗资9亿、4亿拿下南宁、惠州的地王，一举奠定了大湾区龙头的地位。

当时的楼面价，有一种“我上我也行”的感觉：

东莞4800元，惠州5200元，南宁1800元。

（二）龙光公主，AKA地王收割机

纪凯婷出生于90年，龙光上市前，纪老板帮女儿投资入籍了避税天堂，圣基茨和尼维斯。

圣基茨和尼维斯

俏江南老板张兰也有一本这里的护照。

这个看起来不像个地名的北美国家，居然都没有跟中国建交。

纪凯婷毕业于伦敦大学

2011年改名龙光地产后，龙光总部搬至深圳，纪老板也接回了从英国毕业的“龙光公主”。

通过境外信托和圣基茨和尼维斯的投资公司，纪老板将龙光85%的股份合法转给了24岁的女儿纪凯婷。

2013年，龙光在港股上市，纪凯婷任非执行董事。

纪凯婷也以80亿元资产登上福布斯，成为榜上最年轻的女富豪。

肤白貌美的纪凯婷，风头一度力压“国民老公”王思聪，成为“国民媳妇”。

大多地产二代为了脱离父辈光环，最喜欢投资和网红。比如万达思聪、富力张量、SOHO潘瑞，撒完币大多都血本无归。

而纪凯婷继承了父亲的低调和精明，进入龙光早期就展现出过人的商业魄力。

2014年开始，纪海鹏两兄弟对于严格执行“双限令”的深圳，非常谨慎。

据说还是纪凯婷第一个看到了“新型城镇化”的巨大机遇。

为了说服父亲，纪凯婷带上了深受父亲赏识的执行董事肖旭。

随后的两年，龙光在深圳先后拿下了龙华白石龙、红山以及光明凤凰城，全部是地王，耗资超过200亿。

2015年3月，深圳出台330新政，“去库存”正式打响，深圳楼市一天一价，龙光规模迅速翻倍。

2016年，痴迷于地王的纪氏父女，继续以140亿拿下深圳光明新区地块，荣登全国地王宝座。

要知道，2016年龙光地产的市值才130亿。

光明新区这块地溢价率高达160%，一平要卖四万五才能回本，而2016年光明新区均价为两万八，连潮汕圈都说纪老板疯了。

龙光玖龙台

2017年，这块地王打造的龙光玖龙台开盘，700套房，每平均价5.3万，从开盘到售罄，只用了：

10秒。

扎根大湾，豪赌深圳，才让龙光赶上了棚改货币化的春风。

纪凯婷回国后，2011~2018年港股全部30多家房企中，只有龙光集团一家，连续8年实现了20%的净资产收益率。

2021年，龙光销售额连续两年突破千亿，进入TOP30阵营，甚至超过了广州的老大哥富力，风光无限。

（三）流水的高管，龙光跌落神坛

纪老板这些年一直致力于“去家族化”，好让纪凯婷顺利接班。

在龙光加速上产的几年，龙光高层逐步换成了职业经理人。

纪海鹏

2019年，45岁的纪建德卸任总裁，由帮助龙光上市的CFO赖卓斌接任，一年后又换成华夏幸福挖来的傅明磊。

但潮汕帮内部非常团结，在龙光高层会议上，会议经常开着开着，就变成了潮汕话，外来的职业经理人完全听不懂也插不上嘴。

现任副总裁肖旭、纪海鹏、前总裁赖卓斌

龙光高薪挖来的明星高管包括绿城CFO冯征、复地副总裁陈嵩泓、鑫苑集团总裁田文智……都没有坚持超过一年。

最快的是从龙湖的养老板块奠基人胡浩，到龙光任副总裁仅仅一个月，闪电离职。

干得最长的融信二把手吴剑，也只有一年半。

龙光俨然变成了中国地产商高管轮岗的培训中心。

2022年，龙光集团在内忧外患下，销售额断崖跌至400多亿元，而上一年为1400亿，遭遇膝盖斩，公司有史以来也首次亏损。

2022年8月，龙光公开爆雷，无法支付5笔美元票据的到期利息，本金总额16亿美元。

根据2022年财报，龙光总负债超过2000亿，全年新增土地储备为零，三条红线一条不落，现金流严重恶化。

去年12月，龙光集团成功将快要到期的220多亿内地债务，展期了3~4年，纪老板终于给龙光带来了曙光。

现在龙光要解决的难题，就只剩港澳及境外债了。

几年前的一个深秋，身穿撞色拼接衬衫的郁亮，在张家界首次定义了房地产的白银时代，并有感而发：

“天气变了，季节也要变了。”

郁亮在张家界的广深媒体见面会

（四）釜底抽薪的李嘉诚

龙光境内债务展期后，纪老板向外界高调宣布：

“境外债务重组工作正在积极推进，债务重组方案的最终条款，将在2023年4月至5月确定。”

纪老板万万没想到，这一嗓子竟喊来了李嘉诚。

2023年6月，95岁的李嘉诚带着孙女李思德现身广州，与汇丰为首的银团谈判，希望汇丰转让102亿港元的债权。

李嘉诚盯上的这笔债权的抵押物，正是龙光资产包里的王牌，也是长实集团在六年前折戟的豪宅项目：

香港鸭脷洲的凯玥项目。

当然，龙光出手，必是地王，168亿港币创下香港土拍纪录。

香港鸭脷洲凯玥

香港允许预售，但订金由律所统一监管，称为“买楼花”，按揭款也是在交房前才交付。

香港富豪普遍笃信风水，必有风水师现场考察后才会买房。

李嘉诚御用风水师陈伯：陈朗

凯玥项目耗资几百亿，只能现房销售，直接拖垮了各占股50%的龙光与合景富泰。

2023年1月凯玥开盘后，只卖出了3套，平均每套房1.5亿元，单价50万每平。

剩余292套房的货值高达300亿港元，除去102亿的贷款，债权净值约200亿。

香港鸭脷洲

该笔债权2024年到期，有凯玥在手稳赚不赔，汇丰为首的银团方原本无意出售，但李嘉诚主动接触了汇丰。

李嘉诚在80年代曾是汇丰的非执董，影响力犹在。

纪老板原计划共21个项目的债务重组方案，被李嘉诚这么一搅，谈判筹码大减。

更惨的是，消息一出，对龙光集团内地房产的销售，恐怕会产生毁灭性的影响。

刚从悬崖边悠回来的龙光，又被推向了悬崖的另一边。

时势造英雄，其实本没有英雄，大部分人只是踏准了门槛。

纪氏父女的龙光集团，前路从未如此迷茫。

在现实的舞台上，曲风突然转调，

兜兜转转又是十年，刚好唱完一曲高潮，让人回忆里都带着奢侈。