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PK大虹桥有戏？上海东站落子祝桥未来房价看涨还看跌

admin 2025-05-04 184

乐居买房讯（编辑天水间）近些日子，上海市政府批复了一份浦东综合交通枢纽发展的规划文件。文件上讲，未来浦东机场西南侧将有上海东站正式入驻，浦东东侧沿海的区域将成为继“大虹桥”之后又一个“空铁一体化”的交通枢纽。

浦东枢纽快速集散道路规划示意图

从区位上来看，浦东祝桥板块比邻该交通枢纽，与川沙一道直接享受宏利。另外，由于上海东站选址目前已确定在浦东国际机场的西南侧，距离更近的祝桥人民相比之下能够享受到相关规划的利好。那么祝桥未来的机遇如何呢？

出让地块数量较少5年仅出让2幅宅地？

列为浦东新区2035规划“中心镇”的祝桥镇可以说地位仅次于陆家嘴、张江、临港等地，这里规划已经成型。

祝桥（2017-2035）规划布局

图中黄色部分是住宅，红色部分是商业与办工楼，橙色部分则是教育用地。结合目前祝桥区域的布局来看，祝桥位于机场的南边将主要是绿化，西侧是居住区、商业区、办公区、教育设施一体的综合社区布局。

其中，在硕大一片综合社区布局中，西侧以住宅为主，东侧以教育设施为主，当地的商业、办工楼与住宅、教育设施大多布局在东西机场西侧的区域中。从范围来看，海天湖公园一带的住宅用地相对面积更大，体量大约是中部、北部地区总和的近一倍。

祝桥2016年迄今普通商品房用地出让一览

那么这么大的住宅用地面积，近些年真正出让的地块有几幅呢？在翻阅乐居大数据以及土拍网相关资料后可以发现，这里从2016年开始至今只有2幅商品房用地出让。

结合上海楼市开盘数据来看，2幅地中的浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块的项目其实就是目前在售的公元2040，至于另一幅浦东新区祝桥镇核心区03单元H-5、H-14地块目前还没有进一步的相关项目信息。

祝桥2016年迄今出让普通商品房用地位置一览

换句话说，除了目前在售的公元2040外，未来这里还有新的房源待售。结合相关土拍资料后可以发现，浦东新区祝桥镇核心区03单元H-5、H-14地块是二类住宅用地，地块上建设的项目将满足有50%的装修比例，1071套住宅下限，约45米限高。如果以标准层高是2.9-3米进行计算，那么最多可以造15层的高层。再结合约1.4的容积率来看，未来该项目有一定可能是联排或叠加别墅、小高层、高层混搭的社区。

公元2040成祝桥独苗5月成交一度攀升挤进TOP3

说到祝桥，目前这片区域新房市场只剩下了独苗——公元2040。继2015年老盘同济东时区、东亚启航公馆等项目相继卖完后，公元2040独自扛起了祝桥新房市场的大旗。那么这个2019年入市后表现究竟如何呢？价格又发生过怎样的波动呢？

公元2040均价走势图

从乐居统计的历史数据来看，公元2040历史均价在4.4万元/平以上，历史均价顶点约在5.4万元/平，底部约在4.1万元/平。是什么导致了约1.3万元/平的价差呢？

网上房地产项目信息一览（部分）

其实，这与项目推出的房源类型有关。结合网上房地产的拿证数据来看，由于2019年6月该项目推出的多为别墅房源，因此其均价整体较高。时间到了2019年12月，由于该项目本期推出的均为小高层或高层房源，相比其余多次拿证同时推别墅与小高层、高层房源，均价也因此显得更低。所以，总体来说这个项目同类房源均价的整体走势实际上比较平稳，并没有出现表面上的较大幅度上下波动。

公元2040签约套数走势图

相信有读者看到这里就想问了：这样的一个项目会有多少人买他的帐呢？

其实有知情的销售对小编说过这么一件事。公元2040在3月经历了一波热以后突然间不怎么热了似乎与学区有一些关系。

5月周成交榜单（节选

就在今年差不多4月的时候，事情发生了转机。公元2040第一批房源的交付，项目对口祝桥小学和进才中学东校的终于公布。于是，购房者们纷纷签约，这个项目终于在4月迎来了近1年来第2个成交“小高峰”。结合成交的数据来看，这个项目在今年5月的第4、5周均登上了一周成交榜的Top10。

那么除了公元2040外，祝桥未来还有什么看点么？有！刚刚我们说到，祝桥在公元2040的南侧曾经出让了普通商品房用地，浦东新区祝桥镇核心区03单元H-5、H-14地块。由于该地块成交楼板价低于公元2040，价差达到约1万元/平，未来上出售项目品质能不能比公元2040优质，或者均价更低呢？目前这一切都是个谜，值得期待！

机场联络线整装待发周边多条主干道环绕

住在祝桥方便么？我们就拿位于海天湖公园旁的公元2040作为例子说一下吧。关于商业、学校、医疗配套设施的布局，读者可以参考前文的祝桥规划布局，这里不再另作讲述。这里，小编还是把祝桥的交通拿出来主要说一下吧。

轨交方面，大家都知道目前到达浦东国际机场的2号线和磁悬浮走的都是机场的北侧区域，南面16号线惠南站位于公元2040直线距离达到了5公里以上。目前来看的话，这片区域出行并不怎么方便。不过别急，这里即将迎来全新的轨交线。

机场联络线线路规划

依据浦东新区的相关规划，祝桥即将迎来机场联络线上海东站站。从地理位置上来看，该站位于上海绕城高速周边。换句话说，未来祝桥旁边约2.5公里范围内即将迎来真正意义上的“附近的”轨交站。据最新的消息，乘坐该线前往虹桥机场仅9站，可直达迪斯尼、张江等地。如果说16号线高峰期有2站1停大站车时间更短的话，机场联络线线路相当于2号线的Plus版，以后横跨2机场再也不用坐可能要换2-3趟车的2号线了。

除了轨交外，公元2040自驾方面目前主要依靠的是南侧申嘉湖高速出行。结合2035规划来看，未来申嘉湖高速、迎宾高速之间还将建成闻居快速路，位置在进才中学的北侧。即由该路段，可以自驾直达浦江镇、自由贸易试验区等地，便利性较好。

当然，另外还有一点不得不说的是公元2040距离机场、上海东站都比较近。如果购房者经常出去玩、出差的话，其前往全国各地的便利性都比较好。

行列式布局结构“正气”的户型布局

从小区的布局上来，公元2040采用了一种比较“大路化”的社区设计方案。

项目效果图

项目整体采用了行列式的布局方案。结合项目的效果图、沙盘图来看，小区采用了别墅布局西南侧，高层布局北侧、东北侧以及东侧的设计方案。小区别墅整体亲水，从采光的角度来看，各楼栋的各房源都拥有比较接近的采光效果。

项目楼栋布局图

对于社区来说，小区布局不错不一定代表房源的户型好。公元2040当下在售的有95-117平的3房装修交付的小高层房源究竟如何呢？首先，我们来看一下这些房源所处的楼栋，即55、57、58栋。

B2户型

从户型的外环来看，公元2040的各个户型都比较方正，空间的布局也较好，是客厅、主卧朝南且南北通透的户型。像B2、C1户型玄关采用了“L”字型的设计，使户型有较好的私密性。

C1户型

从功能区、空间的布局来看，像厨房邻近餐厅、卫生间干湿分离设计均能够使住户有比较好的居住体验。不过从空间的利用情况来看，像主卧入室门开门不会遮挡门后预留空间，客厅东侧卧室半夜起来上厕所不太方便等细节问题能够在设计的时候加以完善就更好了。