3年前首付20万买套房，有人赚了50万，有人硬赔10万+

过去3年，郑州涨幅超过60%+的小区有哪些？

过去3年，郑州涨幅分化最大的户型是哪种？豪宅大平层？小三房？

过去3年，郑州三环内房龄10年内跌幅超过13%+的小区有哪些？

下面是我的三个答案：

中原新城学府小区。

标间。

世豪小公馆。

是不是有点意外？

这两个小区的标间2018年从同样16000元/㎡左右的价格出发，现在一个涨到高峰时2.9万+/㎡，一个跌破1.3万/㎡，价格相差近一倍。换句话说，同样首付20多万买套房，3年有人赚了50万+，有人赔了十几万。

同属主城区，房龄都在10年左右，同样是梯户比高的标间，为什么能产生如此大的差距？

中原新城学府小区的上涨是必然，但涨幅如此之高还是超出了大部分人的预料。封他为过去3年郑州楼市的黑马之王也不过分。

他的涨幅当然与优质的学区分不开关系，伊河路小学+19中，部分带郑州外国语的学位，这个学校组合对于很多家长来说相当于半只脚踏入了211的大门。

在楼市整体行情萎靡、河南高考局面没有扭转、郑州教育政策没有重大变革的情况下，中原新城学府小区能实现价格接近翻倍，只能说教育依旧是家长的刚需，学区仍然是硬通货。

在这个片区，房源2公里内能划片进去的小区没有一个房龄在10年以内的，大部分如报社家属院、技工学院家属院，林山寨村等都是房龄25年+的老破小。

这就意味着学区房的供给没有增加，反而可能随着部分小区房龄过于老旧丧失交易价值，已经被购房者放弃，房源的供给在减少，而需求是在增加的。供需矛盾的加剧将他的价格一步步抬高。

与中原新城学府小区脉络清晰的上涨路线相比，世豪小公馆价格的下跌似乎有点令人费解。

2017年郑州房价达到近5年的顶峰，2018年大部分楼盘价格都稍有回落。在很多人的印象中过去3年大跌的是远郊、是老破，剩余的主城区楼盘与2018年相比只是微跌，不超过5%。

没想到在“浓眉大眼”的金水文博板块竟然也有跌幅超过13%+的小区，顶级的商业配套、优质学校配套下，房龄不到10年的世豪小公馆与同区域同样是小户型的嘉辰时代公寓、正弘数码公寓已不可同日而语。

世豪小公馆的衰落主要有以下2点：

1、同片区相比教育优势太弱：世豪小公馆划片的文化路三小+47中其实并不算差。但无奈他生在了文博片区，金水教育第一强的区域。

2018年世豪小公馆和数码公寓上车的价格同样70多万，虽然数码公寓居住舒适度远低于世豪小公馆，但数码公寓划片上省实验中学，这个片区的家长居住舒适从来不是第一位，能上什么学校才是最重要的，因此世豪小公馆对于很多家长来说就失去了选择的必要性，两个小区的价差在接下来的2-3年越拉越大；

2、贷款问题：这个问题其实是在今年才开始出现的。

整个正弘蓝堡湾1-3期所在的地块曾经是农科院的试验田，土地年限是50年，这个问题对于蓝堡湾来说不是问题，毕竟都是大户型正常住宅。但今年很多银行额度紧张，部分银行在对世豪小公馆进行评估时，看到土地年限都把他划入了商业范畴，尤其是40平以下直接不放贷，使得小区价格再次受影响。

闭眼买房的时代已经过去，这句话早就被说烂了。但这句话在当下的郑州就是一句没用的废话：现在还能买房的人都不是闭眼玩家，剩下一部分人根本就听不懂这句话。

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