合房联黄朝军：城市格局升级，人才新政井喷，房价会反弹吗？

《2020城市商业魅力排行榜》发布，城市级别划分，历来是兵家必争之地，哪些城市发展值得看好？各城市“抢人大战”正酣，什么样的人才新政才靠谱？全面放开落户频出，购房者需要提前做哪些准备？购房者选择置业城市有何新思路？

本期我们将探讨：人口迁移与房价变动。

豪仕房产集团董事长、总经理，“合房联”创始人黄朝军对此有以下五大核心观点。

第一财经·新一线城市研究所于2020年5月29日发布了《2020城市商业魅力排行榜》，连续第五年按商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大维度为中国内地337个地级及以上城市的商业魅力指数排名。此次合肥和佛山取代昆明和宁波第一次进入新一线城市的名单。

细观这五年城市商业魅力指数排名的动态变化，我们能够感受到新一线城市内部的结构及其张力——15个新一线城市大致可以形成三个梯队，每个梯队都有五个城市。今年的第一梯队是成都、杭州、重庆、武汉和西安。它们的综合实力强劲，并在一到两个一级维度上表现尤其突出：成都的生活方式多样性极高，杭州依靠创新氛围领衔未来可塑性，西安今年首次成为了城市枢纽性最高的新一线城市。

第二梯队的城市包括了苏州、天津、南京、长沙和郑州。它们都是重要的商业城市和区域中心城市，底子厚，也没有明显的短板，在某些维度上还有先天优势——比如交通枢纽性之于长沙与郑州，优质本土企业数量之于天津。

从连续五年的数据看，第一梯队与第二梯队的新一线城市名单一向稳定，今年的变化也仅限于梯队内部的上下1名的变动。而与之形成明显对比的是，新一线城市第三梯队的激烈竞争。今年新晋的新一线城市是合肥与佛山。它们的出现也让宁波和去年展露头角的昆明被挤到二线城市。而在之前，无锡、大连和厦门都曾经出现在新一线城市的名单中，但没有站稳。

近几年各行各业的发展似乎都陷入了发展瓶颈，市场竞争日趋白热化，各地政府在稳定发展房地产经济、发展培育其他支柱产业的同时，也更加意识到人才对于城市未来发展的重要性。毕竟房地产的稳健发展是大势所趋，长远来看城市的发展还需要提高支柱产业竞争力，如果一个城市没有自己的核心支柱产业，未来城市地位的下降就不可避免。这些都是需要各种各样的人才来支撑的。

疫情下，各地的人才购房政策丝毫没有减少，层出不穷。有本科学历直接落户的，有先落户后就业的，有放松人才购房社保时限的，有可申请人才公寓的，还有直接现金奖补的，甚至还有零门槛的。人才标准继续降低，很大程度已经开始变成了劳动力之争。

一旦全面放开落户，就会加速人口的流动，人口流动越频繁的城市，受影响越大。对于大量本地人口外流的城市，全面放开落户，就会有大量人口落户别的城市，导致大量人口流失。这部分城市以缺乏城市竞争力的三四线城市为代表。对于大量外来常住人口的城市，放开落户，很多外来人口就能获得本地户口，不再被限购，可以在本地购房，本地购房需求大增，推高楼市。这部分城市以一线、强二线城市为代表。

由于这些原因，个人认为全面放开落户限制可能性不大，“因城施策”，逐步放开，让一些人从有严重“大城市病”的一线城市逐步回流到三四线城市，提升三四线城市竞争力。所以，会有相当多的城市人才落户“零门槛”，甚至全面放开落户。对于购房者而言，如果他们所在的城市全面放开落户，无疑是楼市的一个利好信号，有条件的情况下，能早出手就早出手。

以长沙为例，长沙市是湖南省省会城市，论城市发展属于一二线城市中游。长沙的政治、经济地位仅次于相邻的湖北省省会武汉市，然而长沙的房价却较低。2020年疫情结束后的五月，头一个星期长沙房价惊人的下跌至不足10000元每平方米。

有句话说，长沙是对炒房客最狠的城市，无论你是温州炒房团，还是潮汕大土豪，来到长沙，通通别想把房价炒高。其实长沙的房价不怎么涨的原因，还是在于政府严厉的调控，限价同时限购。还有一些政策真的是异常严苛，比如人才落户也要满一年才有购房资格，本地人二套房要么卖一套，要么就等第一套的产权证满4年才能买二套。2年拿房，4年限售，把炒房客逼没了。4.22停止执行对二套的契税优惠，各大城市都在抢人，长沙再一次加大力度调控。

从2016年至今，长沙市因为房价低带来更多的幸福感，人口增加了超过百万。未来像这些城市会因为人口的增加导致房价的反弹吗？个人认为未必。决定房价的因素是多方面的，除了人口的增加，还有当地的房产销售政策、市场供应、城市吸引力等很多方面，不能一概而论。

据住建部统计，我国城区人口300万至500万的城市共有59座城市。这些城市中，不少已经开始了“抢人大战”，如向高校毕业生等重点人群抛出了“橄榄枝”，出台了从对大学生毕业后可直接落户，到给予住房补贴，再到买房、租房给予折扣等政策，降低落户门槛。城市之间的”抢人大战“不断升级，各地利好政策频出，吸引了越来越多的人口。

对于购房者而言，未来想要居住与发展的城市，应该是被城市的整体生存生活环境所吸引而不仅仅是有资格购买一套房。城市功能需不断完善，城市应为居民提供基本的、比较便利的公共服务设施，比如交通、教育、医疗、养老等等。总体而言，购房者需要的是一个能够“扎根”的家！

以上为《幸福里百城置业专题》栏目的系列文章。

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