业主大会这个议题，要先跟物业公司协商一致？

导读

通过业主大会表达诉求、维护权益是《民法典》赋予广大业主的权利。近日，北京市海淀区西钓鱼台嘉园的业主王先生向“问北京”（北京新闻广播新闻热线65159063）反映，小区业委会和居委会对于什么议题能提交业主大会表决产生了分歧

业主希望增加物业服务合同条款

北京市民王先生居住的西钓嘉园小区在去年成立了业委会，王先生是业委会成员之一。王先生说，为了更好地维护业主权益，去年开始，业委会想聘请专业的会计师事务所对物业服务公司进行财务审计，但是，物业公司以前期物业合同没有约定配合审计义务为由拒不配合。于是，业委会想在今年召开的业主大会上，增加要求物业公司配合审计的物业服务合同条款。

西钓嘉园小区在去年成立了业委会

为什么要跟物业公司协商一致？

今年6月，西钓嘉园小区业委会提前将召开业主大会的表决事项提交给西钓嘉园居委会，在等待了3个多月后，居委会给出了指导监督函，针对表决事项中修改《物业服务合同》这一议题，居委会建议业委会和物业公司——北京西宇嘉业物业管理有限公司协商一致后，再提交业主大会表决，这个回复让业委会不能接受。

业主王先生：他要求我们必须先跟物业公司商量好一份合同之后，才能够开业主大会，你就陷入了一个悖论，因为我们是业主，我们有权选聘我们认为合适的这个物业公司，然后居委会就站出来说，那你必须得先跟现在的物业公司商量好，你才能开业主大会。

居委会建议业委会和物业公司协商一致后，再提交业主大会表决

业主：居委会没权要求这样做

据王先生介绍，在小区业主看来，业主有权选择自己满意的物业公司，有权要求物业公司提供符合业主标准的服务，通过业主大会表决《物业服务合同》就是业主行使自己权力的方式，业主不理解，为什么居委会要求相关表决事项需要事先取得物业公司的同意。

业主王先生：就是小区里业主都很生气，因为我们觉得首先我们作为一个业主，我们是有权选择自己的物业公司的，对吧？这个肯定是一个法律赋予我们的权力。我们认为这个指导意见是超出了他的这个权力范围的，无论是站在公众的立场，还是站在他的职责的立场，他都没有权力要求我们这样做。

区房管局：需将议题报居委会

居委会有权事先对业主大会的讨论议题进行把关吗？就此，记者首先联系到海淀区房管局，物业科的工作人员表示：

海淀区房管局物业科：根据《北京市物业管理条例》来说的话，它是需要将会议议题及具体的内容、时间、地点、方式等，在物业管理区域内显著位置公示，并报物业所在地的居委会，村委会。

区房管局：主责单位为街道办

那么，居委会的指导意见与业委会意见不一致怎么办？海淀区房管局指导一科工作人员表示，相关事宜主责单位为属地。

海淀区房管局指导一科：就是业委会、业主大会这种，这个主责都在街道办事处这块，然后具体有一些什么条文上的，不管是民法典也好，或者是说咱们物业管理都是以这个社区居委会他们来主责。

街道办：与居委会意见一致

记者随后联系了属地——甘家口街道办物业科，工作人员表示，居委会的意见与街道办意见一致。

甘家口街道办物业科：社区是跟街道这边应该也是开过会啊什么的，社区的意见应该也就是街道这边的意见。

居委会：业委会需要与物业商议

那么，居委会出具这条指导意见的理由和根据是什么呢？根据王先生提供的甘家口街道西钓嘉园居民委员会出具的《指导监督函》，居委会表示，由于物业服务合同需业主方与物业服务人双方协商一致方可订立，如果此议题经业主大会表决通过，现物业服务人因未经协商而不同意，则该业主大会决定的规范合同目的无法实现。西钓嘉园居委会工作人员对此表示：

西钓嘉园居委会：不是说物业同意，是有些合同的范本，需要跟物业去商议，你看我们那个回复函上就是这个意思。

甘家口街道西钓嘉园居委会出具的《指导监督函》

律师：变更物业合同需双方协商

针对业主的疑问，记者咨询了物业行业资深律师、北京市东卫律师事务所高级合伙人龙圣强，龙圣强律师表示，由于目前的物业服务合同还没有到期，所以对物业服务合同进行变更，确实需要合同签订的双方进行协商。

龙圣强：这个物业服务合同还没有到期的情况之下，如果提出新的要求，肯定是对物业合同的履行的一个变更，那么对合同的变更肯定是需要跟物业公司协商一致才能变更的。就是在现在这个期限之内他不同意，我们也可以提示他，就我们这个物业合同到期之后，我们接下来要为我们服务的物业公司必须接受我们这个条款，否则的话我们是不会聘用这样的物业公司的。

西钓嘉园业委会对居委会《指导监督函》的回复

业主：第一诉求不是中断物业服务

业主王先生表示，现在业主与物业公司签订的是前期物业合同，合同中没有明确服务期限。现在业主的第一诉求并不是与新的物业公司签署物业服务合同，而是希望在现有合同的基础上增加条款。

业主王先生：因为咱们北京市新房入住的时候，用的都是北京市统一的模板，这个模板里边其实是没有约定好前期物业怎么样结束的，里边就有这么一句话，就是当业委会成立之后，跟新的物业公司签署合同，旧的合同自动就失效了，有这样一个终止条款。就是我第一步我提出一个文本，然后我要跟街道商量对吧？第二步街道说可以，然后我再公开征求意见，这个意见公开征求的范围里面，包括业主，也包括物业公司。第三步才是大家去投，投完了之后才是第四步，我们执行这个合同。

小问说

前期物业合同没有约定期限

业主希望增加服务条款

该走什么流程？

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