问鼎2022年南京销冠，保利凭什么？

2022年的倒数第二天，克而瑞机构端出南京楼市的年度榜单。

数据显示：保利发展以227.45亿元销售金额，成为2022年度南京房企全口径金额排行榜冠军。逆势之下，战绩傲人。

复盘2022年南京楼市的关键词，非“卷”莫属。问题来了：保利，是怎么“卷”成南京年度销冠的？在我们看来，成功的背后离不开保利的这三个“量级”：

首先，是房企“量级”，央企实力与魄力，是保利在南京逆势增长、交出优异成绩单的稳固底盘；

其次，是区域“量级”，于房企而言，地买对了就成功了一半。盘点2022保利布局项目，“换仓计划”尽显精准战略眼光；

第三，是产品“量级”，这一年，保利专注产品力提升和创新的“共享中心”赋能整个华东区域。南京获益匪浅，走出差异化路线的同时，产品有了实打实的提档升级。

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2022年是荆棘和挑战并存的一年，房地产市场的下行压力，从2021年下半年延续开来：

开发端，商品房销售规模和开发投资规模双双降至近五年新低；土地市场成交规模同比明显下滑；前11月，百强房企的业绩规模更是同比降低42.6%。

需求端，此起彼伏的暴雷声中，延期交付、项目停工、业主断贷等系统性风险显露，严重影响市场需求和购买力，行业信心脆弱不堪。

行业深度洗牌、房企分化持续，央企、国企的市场占有率逐步提升。稳健低调的央企保利，能见度清晰起来。

▲南京保利中心实景图

成立于1992年的保利发展，背靠国务院国有资产监督管理委员会的大型中央企业保利集团这棵大树，深耕不动产投资开发、美好生活综合服务和不动产金融服务三大领域，将“和者筑善”的品牌理念贯穿始终。

保利的底盘，到底有多稳？公开的成绩单来说话：

行业整体营收与利润呈现明显负增长的当下，保利却实现了营收和净利润双涨。2022年上半年，保利发展销售金额2102亿元，市场占有率提升0.24个百分点至3.18%；营业总收入1108亿元，同比提升23.1%，归母净利润108亿元，同比提升5.1%。

▲示意图

房企接二连三的债务违约，推倒了暴雷的多米诺骨牌。可保利以扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为1.41，三道红线稳居绿档，依然值得信赖。

还没完，保利发展控股荣登《福布斯》2022全球企业第190位，排名跃升11位；位居中国房地产企业TOP1，且销售业绩连续13年在央企中排名第一。

目光聚焦到江苏，15年13城，保利开发了超90座楼盘，拥有50000+业主。重点回顾在南京的征程，不难发现“销冠”特质早已写进保利的DNA。

2009年，保利以“东贵西富”香槟国际、紫晶山双子，开启南京的传奇旅程，仅用了半年时间，就跻身南京楼市销售额第二名；

▲保利香槟国际实景图

2011年，紫晶山、罗兰春天、梧桐语、礼墅四盘齐发力，为刚需和改善买家提供多样人居范本，让保利一举斩获南京楼市销售冠军；

▲保利紫晶山实景图

2012-2015年，南京进入“保利时间”。保利将因地制宜的全新产品带到江心洲、九龙湖、仙林、城东、卡子门、江北等区域，为2016、2017年蝉联南京楼市销冠打下坚实基础；

而后，保利保持稳健步伐，持续在南京开拓疆土。为买房人端出保利观棠和府、保利云禧、保利天悦、南京云际、锦云台等涵盖首置首改、纯粹改善的人居作品，连续11年在南京市场排名前5，极具品牌辨识度；

▲锦云台效果图

2022年，保利继续“狠狠卷”，土地招拍挂和联合开发双管齐下后，手握6大新盘，充足的货值储备辅以团队的专业作战能力，问鼎销冠水到渠成。

▲保利文华实景图

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如果用一句话形容2022年的保利，我们认为是“非常努力，以至于看起来毫不费力”。

以正确的投资定力和量级为指引，2022年，保利提前预判了南京楼市大形势，果断调结构换仓，回归城市核心板块。

▲南京实景图

2021年年中开始，资金链吃紧、拿地愈发谨慎的房企不在少数。洗尽铅华之后，资金实力雄厚国企和央企频频登场、择机补仓。

国民央企保利，也不例外。

土拍市场上，保利大手笔拿出24.1亿、33.3亿和21亿，将江北核中核G09地块（保利扬子萃云台）、大校场G26地块（保利文华）和燕子矶G32地块（保利燕璟和颂）收入囊中。

同时，保利通过联合开发的形式，两度牵手合肥城建，联袂开发软件谷凤起云台和大校场琥珀云台；河西南的枫璟雅园，则由保利发展、奥体建设、新睿控股和颐居建设联合打造。

有地为王在南京依然适用。克而瑞的数据显示：2022年南京房企的TOP20权益土储货值合计约1669.87亿元。其中，保利以154.24亿元稳居榜单第二位，表现不俗。

发现了吗？江北核中核、大校场、河西南、燕子矶，细数保利2022年的重仓“战场”，无一不是安全系数更高的主城主流板块，尽显决策的定力和眼光。

而这，正是保利在南京的“换仓计划”：加快江宁淳化等“老”项目的去化，轻装上阵；集中火力完成在核心区域的深度布局。

凭借十多年来积攒的口碑，保利借助品牌活动、购房优惠等“外力”，加速“存量”项目的去化。相对远郊的项目价格在1字头至2字头不等，助力年轻人安家南京，且取得了不错的销售业绩。

以江宁淳化的保利伴湖院举例。项目与梅龙湖为邻，以9-11层的低密产品为主，现房销售的优势能为买房人省下更多时间和金钱成本，2022年销售业绩位列区域第二名。

▲保利伴湖院实景图

在核心区域的布局，也展现了保利精准同频城市格局的魄力。

你看，2022年保利的重仓区域是流速更可观、区域价值更明朗的江北核中核、大校场、河西南。要知道，最新版南京2035总体规划中，河西、南部新城、江北和新街口并列为4个市级中心，是城市核心功能的承载区。

▲河西新城实景图

还没结束。别看凤起云台所在的软件谷仅占南京总面积的1%，却是南京数字经济集大成之地，2021年软件业务占全市比重高达36.8%；至于首开在即的燕璟和颂，更是赶上燕子矶的“城熟”时刻，地铁7号线北段、1号线北延线、约30万方的招商花园城、约114万方的万象综合体（在建）等，共同构成眼见为实的美好。

▲燕璟和颂区位示意图

但保利的“换仓计划”，远不止于此。

践行央企品牌担当，保利持续推出“稳住”、“正好”、“ALL利给”、“保利挺你为爱Buy家”等主题购房节。高频发声、与市场保持互动，用品牌联合、网购福利、购房优惠等实实在在的叠加好礼，支持买房人清空置业“购物车”。

▲“稳住”文创好礼图片

更难能可贵的是，夯实主业大盘的同时，保利将“保利看剧“、“保利运动会”等独家福利进行到底，唤醒客户对品牌的忠诚度，让“保利业主”成为名副其实的荣誉标签。

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手握多个躺赢的宝藏盘，保利可没有“躺平”在舒适区。2022年，保利从高速奔跑的标准化，向产品主义和服务主义转身。

首先是不随大流、过分追求高端，走出更为务实的差异化路线。

虽然手握项目头顶“地段”的超强光环，但保利却在户型上做起了“瘦身”，为想住主城的买家提供更友好的门槛。

软件谷的凤起云台，起步户型为建面约89㎡的户型，按照约40797元/㎡的销许均价+2500元/㎡的升级装修包，总价门槛比竞品低了约30万。

▲凤起云台效果图

河西南的枫璟雅园，保利将最小户型敲定为建面约112㎡的三房两厅两卫。相较于动辄总价千万的“邻居”，枫璟雅园与众不同，打出了“530万起，轻松上车”的差异化策略。

▲枫璟雅园升级装修样板间实景图

其次是量体裁衣，处处为产品品质“做加法”。保利2022年上新的6大新盘，“标配”会所外，户型尺度、升级装修等也都有令人惊喜的提升。

江北核中核的保利扬子萃云台，得益于不限价的优势，有足够底气施展豪宅风范。单看会所，就卷出新高度：

项目配备约800㎡的特色下沉会所（含室内外），更有会客、运动、休闲三大架空层泛会所空间，成为家庭社交空间的延伸。

▲保利扬子萃云台效果图

大校场的琥珀云台，升级装修不同于世面上的“撞脸款”，将居住需求放大，实现真正意义上的拎包入住。

三恒科技系统外，博世油烟机、灶具、洗碗机，博洛尼橱柜，铂浪高抽拉式龙头；唯宝台盆、壁挂式智能马桶，吉博力同层排水等，展现选材用料的满满诚意。

比实木贴皮门至少贵上1倍的静音双向隐形门，餐客厅及过道更为环保美观的竹纤维墙板，主卧造价不菲的人字拼接多层复合实木地板……随处可见的人性化细节，让大校场“忠粉”争抢着来刷卡。

▲琥珀云台升级装修样板间实景图

市场下行，倒逼开发商提升产品力。如何将产品做得又快又好？保利进行了教科书级别的演示。

以与合肥城建联合开发的琥珀云台、凤起云台为例，两个项目均在拿地5个月内，较同期竞品早1个月入市，抢占先机，双双上榜2022南京新盘上市业绩排行TOP5。

开发效率显著提升的同时，保利向买房人展现了高像素的美好：

拿地4个月公开售楼处、5个月公开样板间；7个月后，功能齐全的会所、诗情画意的实景园林缓缓铺陈；8个月后，建筑立面和地下车库等由图纸变现，买房人可以直观地感受保利不断精进的产品力。

而这背后，得归功于产品打造的集约化管理。在保利华东区域，有一个专注于产品力创新的共享中心，从拿地到规划、建设，形成一整套的流水线模板，提升开发效率。

但城市公司又有充足的自主权，将文化肌理、优质服务、品牌精神等融入产品设计中去。举个例子：

燕子矶的燕璟和颂，紧扣地域特色，以燕子的独特V形尾羽为形，将几何形体与建筑檐口相融合，形似振翅欲飞、肆意舒展的飞燕，又有燕子矶“临江峭壁不知数”的美感。

在园林景观的打造上，燕璟和颂以“杏林春燕”为主题、以“燕起春风”为建筑造型，打造高辨识度的美学地标。

▲燕璟和颂实景图

仅靠一座售楼处就成为燕子矶新城的网红出片地，这显然不是保利的“心机”：透过高颜值的售楼处，刺激买房人的“窥探欲”，发现燕璟和颂更多魅力，才是真正的目的。项目销许已领、即将首开，“燕子矶粉”可不要错过。

▲燕璟和颂实景图

下一步，保利的“朴实”愿望是选择大校场、河西等重磅地块，为南京带来迭代的高端天字系豪宅，实现无上限的自我探索与挑战。显然，在规模面前，保利更在意的是产品力的质变。

2022年是保利发展的而立之年，也是其在南京生根到深耕的14个年头。戴上王冠，跋山涉水来到2023年，保利欲攀登更高的山峰：与时代同频、与南京共振，持续为城市输出保利式美好。销冠的这份底气与情怀，令全南京与有荣焉。