太便宜了！兰园法拍房成交价比原价还低148万！原因是已出租20年

钱江晚报·小时新闻记者徐叔竞

房子带20年长租约，租约从2016年11月底至2036年11月底，租客此前已经一次性将租金付清。这样的法拍房，你会买吗？你敢拍吗？

昨天上午，一套位于市中心贴沙河畔的绿城兰园5幢1502室法拍房，就是这种带长租约的房子。这套建筑面积205.96m²的住宅，评估价1400万元，起拍价980万元，最终，1人报名，底价成交，折合单价约47582元/m²。

这成交总价比该房源当年的新房销售价还要低148万元，据悉，兰园5幢在2014年9月领出预售证，1502室当时的备案总价为1128万元，折合单价54780元/m²。

而根据透明售房网数据，目前兰园的大户型住宅二手房源的挂牌单价基本在7.5~10万元/m²，最新成交出现在今年11月17日，一套建筑面积191.75m²的房子以1250万元成交，单价为65189元/m²。因此，今天这套兰园法拍房，就成交价格来说，确实属于“捡漏”。

但是这套兰园法拍房带有20年长租约，根据“买卖不破租赁”的规定，有租约的法拍房，需要等到租约结束才能交房，而像兰园这套法拍房20年租金已一次性交清，如果这份租约是成立的，那么就意味着竞买人在2036年11月底之前既无法入住，这期间的租金也与自己无关，这对竞买人来说收益损失极大。

根据目前行情，兰园200m²左右的大户型月租金可达到18000~20000元左右，按照此次拍卖房源租约到2036年11月底才结束，相当于竞买人损失了至少320万元的租金收入。如果加上这部分隐形成本，今天这套法拍房的实际成交价格跟二手房市场签约价还是比较接近的。

对于这套兰园法拍房带20年长租约且租金已经一次性付清，很多网友表示这种情况就很诡异：有谁租房会签如此长的租约，并且还一次性支付了所有租金？这笔租金高达几百万元，有这钱都可以考虑买房了。所以这会不会是恶意长租约？

法拍第三方辅助机构来拍法服的工作人员表示，这种带长租约且租金已经一次性付清的法拍房，此前在法拍市场也出现过一些案例，大多数都是被执行人不希望房子被拍掉而设置的障碍。竞买人如果对租赁合同有疑问，可以打腾退官司，但通常打官司需要确凿证据且耗时较长，风险比较大，因此这类房源通常流拍概率比较大。事实上，就在前两天，一套位于余杭良渚的棕榈湾法拍房也出现了类似情况，该法拍房源带15年长租约，租赁时间自2016年6月10日至2031年6月9日，且租金已经一次性付清。这套棕榈湾法拍房在今年12月8日一拍流拍，12月25日二拍再度流拍。

相比之下，2019年12月，有一套位于城西的林语别墅法拍房也带有18年长租约，租约从2013年到2031年止。不过这套房子的租赁合同真实性比较高，因为租客租金只支付到2017年，因此即使租约较长，竞买人拍下后仍然可以收取租金收益，这套房源最终在二拍时成功拍出。

其实，法拍房遭遇恶意长租约的情况，此前在其他城市也出现过不少案例。多数情况下，都是被执行人为了避免法拍房被拍卖或者想在房屋拍卖后搞点事情，私自与案外人签订租赁合同，扰乱拍卖。

比如2018年，深圳的陈先生通过司法拍卖购得一处房产，当他办完过户登记喜提房产时，“租客”李某突然现身并出具了房屋租赁合同，租期6年，租金共计10万，已一次性付清。李某主张自己有权继续使用该房产的权利，而陈先生认为该租赁合同有虚假嫌疑，双方闹上了法庭。法官审理后发现，涉案房产办理抵押登记的日期为2018年2月6日，而案外人李某提交的租赁合同签订日期为2018年3月26日。故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，认定案外人李某不能依据其提交的租赁合同占有涉案房产，陈先生有权要求李某搬离。李某经法院告知后仍拒不搬离，随后法院在上述房产张贴清场公告，对该房产进行断水断电，并通过大数据对其住所、工作单位等信息进行查询，作出拘留决定书。此后，李某见大事不妙，主动搬离了涉案房产。

本文为钱江晚报原创作品，未经许可，禁止转载、复制、摘编、改写及进行网络传播等一切作品版权使用行为，否则本报将循司法途径追究侵权人的法律责任。