呼和浩特楼市，出现开发商大幅降价促销的行为，会带来什么影响？

这几天大家都在问我一个问题，新城区巨华的楼盘降价了，原来卖到一万二、一万三一平米的房子，这几天九千块钱一平米就卖，基本上就是七五折、八折的范围。这是什么情况？会带来什么影响？会不会市面上其他楼盘也会跟上这种节奏？今天老谭就跟大家聊聊这个事。

首先这个事是真实的，而且不是这两天才有的。九月底的时候，从新城区巨华融城百汇就已经开始了这种操作。到了这两天，巨华系的小区都开始了打折促销的节奏。巨华锦绣园、巨华亲亲尚城，包括赛罕区的巨海城，凡属于是尾盘通通都是八折左右销售。

其实除了巨华系的尾盘，还有一个楼盘东望，二零二二年的时候也是均价一万两千五左右一平米。这几天也是出现了九千块钱左右卖房的情况，已经不是一个楼盘这么干了。老粉们不由得发消息问我这是什么情况？其他楼盘会不会跟上这种节奏？真有点担心。

各位老粉注意了没有？这个事其实是从一个官方消息发布后，开发商开始公开操作的。因为这个消息发布之前，开发商实际上也都在这么做，只不过不是明面上操作的。

二零二四年九月三十日，呼和浩特住房和城乡建设局发布消息，关于取消新建商品住房销售价格调控措施的通知，也就是自二零二四年十月一日起，由企业根据市场销售的需要自主调整价格。

众所周知，之前开发商卖房子的时候有一个备案价制度，备案价的设定遵循一定的规则和程序。首先开发商需要根据项目的成本、市场的情况以及预期的销售利润制定一个初步的销售价格。随后这个价格需要提交给房地产管理部门进行审核和备案。一旦备案价格通过，这个价格在销售过程中变动的幅度原则上不超过百分之五。

应该说这个制度制定的初衷是国家为了管控房价，不希望开发商随意涨价而设定的。但是自二零二一年九月以来，房地产出现了下行态势。三年多的时间里，房地产市场供求关系发生了明显的变化。简单的说，卖方市场逐渐转向买方市场，而房地产市场的投资和销售则出现了大幅下滑的现象。

当前相应的房产调控措施需要适配这一新形势的变化，以缓解开发商资金回笼的压力。呼和浩特这次出台取消新建商品住房销售价格调控措施的新政之后，开发商出现的打折促销行为，其实正是这一背景下的市场行为。

大家所关心的焦点是什么？是这种情况会对其他楼盘带来什么影响？特别是房价会不会再次出现剧烈的震荡和下跌的情况？首先我觉得取消新建商品住房销售价格的限制会带来两个结果：一是打开了好房子价格上行的通道；二是松绑了普通房子价格打折的束缚。

这个事情的深远影响还要看两个问题：一是市场上的好房子多不多；二是当前呼和浩特库存的普通房子有多少？好房子就是这两年新上市的新建商品住房，因为户型的优势，实际上绝大多数楼盘销售态势还是比较良好的。这背后与这两年土拍市场低迷，新房供应不多有着直接的关系。这部分新上市的房源由于与类似于巨华系产品存在的迭代的逻辑，影响我觉得不会太大。

·第一个就是根据中国房地产协会发布的数据显示，二零二四年七月全国百城新建商品住房库存规模是四点六五亿平方米。值得注意的是，这一百个重点城市中有一半的城市也就是大概四十四个城市去化周期超过了三十六个月。另外有三十三个城市去化周期在十八到三十六个月之间。

·第二个数据来自于网络七月份全国百城新建商品住房库存计划周期的报告。呼和浩特库存排名第六十四位，库存去化周期达到了四十一点七个月，也就是至少需要三年以上的时间才能完全消化现有库存。

看到这两个数据以后你怎么想？我觉得呼和浩特楼市当前出现的开发商打折促销的行为其实属于是一种正常行为，但是结合当前市场库存的数据，短期对市场势必会带来影响和冲击。

·首先影响的必然是二手房市场，预计短期难免会出现价格的波动，因为开发商的行为打乱了市场固化的价格体系。

·其次对于在售的新建商品房市场也会形成一定的压力，因为低价必然会造成客源的分流，也会造成短期市场观望情绪的聚集。

但是当前呼和浩特楼市不可能是独立的市场，我们看见九月底以来在多重重磅利好政策之下，楼市环境已经进入前所未有的宽松期，短期看市场以价换量的行为是不可避免的，但是中长期看市场正在升温，市场的预期已经开始出现变化。