靠TOD规划“起飞”的新塘，五大全新盘将入市？能买？

置业增城，相信是不少广州刚需的选择。

其中，新塘是其中热门板块之一。

由于地理位置靠近黄埔，在增城各板块中最接近天河，也通达了地铁13号线，成为很多朋友的首选。

但这两年，新塘的话题不断，先有TOD综合体面临债权危机险“烂尾”，再有板块部分项目降价至低于拿地价等。

不少人不免要问一句：依靠着TOD概念火起来的新塘，还能买吗？

碰巧，新塘今年预计将有五大全新盘入市，我们一起来探讨下。

提起新塘，估计TOD项目——凯达尔广场牵动不少人的心。

此前（3月10日），中国华融广东分公司将凯达尔广场挂上阿里拍卖平台，进行债权资产招商，债权本息合计达5.93亿元。

本次拍卖共有相关两则推介信息，其中一项资产抵押物为242套办公用房，债权本息3.96亿元。另一项资产抵押物为186套写字楼，债权本息1.97亿元。

看来，项目重组的一天也不远了。

虽然TOD综合体迟迟未上线，让大家对新塘的期待也大减，但似乎对于新塘的成交量影响不大。

数据显示，2021年新塘板块新房成交量为3949套，同比上涨30%，位居广州热销板块TOP5的位置。

看来，即使人们对新塘的褒贬不一，但有位置、配套等优势加持，不影响新塘成为购房者的选择。

而今年，新塘即将有多个新盘入市。

据买楼君统计，在新塘站周边预计将有五个全新盘要入市，包括越秀·星耀TOD、晓风云著、广州城投·禧阅盛汇、远洋天成、路劲·星棠等。

各项目位置分布

从位置可以看出，五大项目在新塘站附近，尤其是越秀·星耀TOD和广州城投·禧阅盛汇，可以称得上TOD上盖。

目前，新塘TOD旁，在售的项目有新世界广汇尊府，在售建面约92-130㎡叠墅单位，均价约3.6万/㎡。

该价格可以说是增城的天花板，也许能作为接下来推出项目的参考。

越秀星耀TOD，看名字就知道妥妥的广州地铁与越秀合作的TOD项目。

根据资料，项目预计首推1住宅，层高32层，产品涵盖建面约100㎡3+1房、125㎡4+1房全南向户型，均是两梯五户设计。

建面125㎡户型图

没有100㎡以下的户型，客户群体定位更偏向改善，吹风价3万/㎡左右，预计3月正式开盘。

从地理位置看，项目距离13号线新塘站约400米，地处TOD板块核心片区，如果选择新塘置业，这个位置可以说是首选。

教育方面，项目周边有广大附中增城实验中学附属小学等。

根据地图显示，晓风云著距离新塘站直线距离约1.5公里。但其位于新塘老区，紧临镇政府、新塘公园，周边生活氛围较浓。

项目规划推出建面77-135㎡二至四房户型，定位更偏向刚需。

建面77㎡上车门槛较低，而从户型图来看，该户型能做到8米进深，4米开间，空间感打造不错。

建面77㎡户型图

晓风云著同样预计3月推出，吹风价更低，约2-2.2万/㎡。

根据资料，项目由4栋住宅组成，其中2栋为回迁房。另外，该项目为烂尾楼盘活盘，小区内缺少园林配套。

接下来看看广州城投·禧阅盛汇，项目地处于新塘TOD板块，紧邻新世界广汇尊府，根据百度地图，距离新塘地铁站直线约400米。

项目占地约2.5万㎡，建面约25万㎡，由5栋住宅和2栋写字楼组成，1-2为两梯两户，5住宅产品，建面约89-122㎡三至四房。

从户型图来看，两个小户型设计相对比较紧凑，舒适度方面或有所欠缺，建面122㎡户型舒适度会更高。

项目最大优势是地段，吹风价约3.2-3.5万/平，算是总部经济区的最低门槛。

最后两个项目为远洋天成、路劲·星棠，目前只开放了展点，前者更靠近官湖地铁站，后者位于沙村地铁站附近。

翻看项目的历史，热度不低。

去年9月广州第二轮集中供地，这块地吸引了包括碧桂园、保利置业、路劲、远洋、中建五局5家开发商竞价，经过22轮激战，最终由路劲以12470元/平的楼面价竞得，溢价15%。

成为该批16宗成交地块中，溢价率最高的地块。

位置方面，该项目位于新塘大道南侧，在地铁13号线沙村站和百江站中间，但距离不算近，步行距离约1.5公里。

项目占地面积约1.7万平，总建面约9.3万平，规划4栋高层住宅及一个老年文化活动站。

路劲星棠规划图

由于体量不大，项目本身配套不多，仅有少量商业。

根据资料，项目预计首推1栋，产品为建面约78、86㎡三房及95㎡四房。

户型设计方面有一定惊喜，建面约78㎡可做到三房带主套，约94㎡做到四个房间，主卧还设计了转角飘窗。

目前项目还没开放售楼部，预计吹风价在2字头。

远洋天成的地块同样是去年9月广州市第二轮集中供地中出让，楼面价为10508元/㎡，比路劲项目低约2000元/平。

其位于新塘石新公路南侧，距离地铁13号线官湖站约1.2公里。

总占地面积约1.58万平，总建筑面积约为5.38万平，规划有4栋27-34层的住宅楼以及部分底商，规模不大。

整体来说，远洋天成主打刚需小户型，预计首推建面约72㎡三房和建面约82㎡三房，两梯五户设计。

两个户型中规中矩，亮点是主卧都做了转角飘窗，景观面相对开阔，而建面72㎡可以说是板块的上车户型。

可以看到，新塘将要亮相的五个项目本身规划有一定同质化，打造规模都比较小，基本都是约4-5栋。

主要区别在于位置和户型等，其中，越秀星耀TOD、广州城投禧阅盛汇距离新塘TOD比较近，地段价值来说更加分。

而如越秀星耀TOD打造的产品更偏向改善。

大家可以根据自身需求及预算进行选择，但是可以肯定的是，新塘同时多个项目亮相，一场激烈的内卷之战即将打响。

而目前，新塘值得买吗？

整体来说，新塘的交通优势是毋庸置疑的，属于增城的王牌级。

根据《广州综合交通枢纽总体规划（2018-2035年）》，广州规划“双芯两极”结构。

新塘南站为核心的“东部极”是两极之一。

新塘规划有4地铁+3条国家铁路+2条城轨+1条有轨电车，10轨交汇。

4地铁：广州地铁13号线、16号线、20号线、28号线

3高铁：广深高铁、京九高铁、广汕高铁

2城轨：穗莞深、新白广城轨

轨道交通密集的结果是什么？通勤方便。

以13号线为例，从新塘站出发，到达天河的珠江新城，约50分钟，是可以接受的，在广州2字头的板块中，性价比不错。

另外，穗莞深城轨已开通，可直达东莞及深圳机场。

这些交通配套都是目前实打实已经实现的，相对比一些板块的地铁、城轨推进慢，更有实际意义。

除了交通加分，在增城的各板块中，新塘的居住氛围较浓。

板块内已经开业的商业配套包括新塘万达、永旺梦乐城、广州合生汇、东进广场等，能满足生活需求。

教育配套方面，新塘板块已经引进如广大附中增城实验中学、清华万博实验学校、华师大附属新塘学校、华商外语实验学校等优质学校。

但是，新塘板块也有不足及不确定性，如上文提到的，TOD项目凯达尔广场的运营时间要打个问号，这关乎整个板块的价值体现。

因此，新塘板块对于自住为目的的刚需来说，有一定吸引力，也是个不错的选择。

板块也更适合自住，不太建议投资，因为规划配套的推进落实，要有一定的等待周期。

而买新塘的房子，可以尽量选择靠近TOD板块的项目，更有地段价值和稀缺性。