5000多元/平米在天津滨海新区安个家，能上车吗？

5000多元/平米在天津滨海新区安个家，听起来像天方夜谭。因为滨海新区核心区的房价在20000-30000/平米，中新生态城的房价在12000-20000元/平米，即便是滨海新区比较边缘的中部新城、临港、汉沽的房价也要7000-8000元/平米。

那么滨海新区还真有一个地方现在的房价不到6000元/平米，这个地方就是“汉沽管理区”（简称“汉管区”）。但是有一点需要说明，这个板块从位置上属于不折不扣的滨海新区，但是从行政区划上属于河北省唐山，是河北省嵌入天津市的一块“飞地”，也就是地的位置在天津但是却是河北省的土地。

汉沽“管理区”一部分从位置上看，基本上嵌入滨海新区

看着价格确实具有诱惑力，但是毕竟不是天津户口，那么这个5000多元/平米的板块值得入手吗？我们通过对区域配套的分析，对在售项目销售状况的了解，以及对该板块与汉沽板块对比这三个维度进行分析。

交通：“汉管区”的交通较为便利，靠近大丰路、滨唐公路、长深高速，可以方便地抵达滨海新区的其他区域和河北省唐山。当前区域内通有400路、458路，贯穿汉沽河东、河西区，464路可到达滨海新区开发区，462路可到达天津市区。

汉管区紧邻大丰路、长深高速以及滨唐线

教育：“汉管区”的教育资源相对匮乏。当前大多数的项目都建有幼儿园，如京港国际城幼儿园、鑫焱阳光艺术幼儿园等。项目周边暂时还没有规划中（小）学，上学需要到汉沽管理区三小和汉沽管理区一中，距离项目的直线距离在10公里以上。

汉管区第一中学照片

商业：板块区域内无大型商业项目，只有各项目配建的社区型商业。需要到汉沽的金百汇商厦、汉沽百货大楼等地方消费。

汉沽金百汇商厦照片

医疗：本区域无医疗配套，需要到汉沽医院、汉沽中医院和东扩区天津医科大学附属医院滨海分院。

位于汉沽东扩区的天津医科大学总医院滨海医院

1、碧桂园峰境

碧桂园峰境位于汉沽管理区长深高速汉沽出口西侧，由唐山碧鑫房地产开发有限公司，为碧桂园集团子公司。项目占地63306平米，总建筑面积168084平米，容积率2.5。由3栋洋房和18栋高层组成，共计1206套。

碧桂园峰境效果图

该项目于2018年10月21日首开，共推出3栋18层到顶高层，楼号为16、20楼，共计72套。户型建筑面积128-133平米三房产品，均价6200元/平米，已经售罄。

2019年6月-8月加推3栋高层产品，楼号为1、19、15、14楼，共计128套。户型建筑面积77-102平米，均价6200元/平米，当前该部分产品已经售罄。2020年7月加推高层1栋20层到顶高层，楼号为10、3楼，共计204套，户型建筑面积97-102平米，销售均价5700元/平米，当前顺销中。

3、万茂翰林院

万茂翰林院位于汉沽东风路与大丰线交叉口东行300米处，由唐山万泰房地产开发有限公司开发。项目分为两期开发，当前在售一期占地37625平米，总建筑面积124712平米，容积率2.50。项目由8栋小高层住宅和3栋商业组成，共计住宅936套。

万茂翰林院效果图

2020年7月首开4栋18层到顶高层，楼号为1、5号楼，共计288套。户型建筑面积80-132平米，销售均价6200元/平，当前项目尚有部分余房在售，其他楼座推出时间待定。

4、沽北壹号

沽北壹号位于大丰路与东风路交口向东300米，由北京中佳盛开发。项目占地240000平米，建筑面积550000平米，容积率2.49。总体由20栋洋房，18栋高层共组成，总户数3309套。

沽北壹号效果图

项目于2018年9月15日首开推出2栋高层产品，楼号为1楼，共计216套。户型建筑面积95-113平米，销售均价6400元/㎡，该部分产品已经售罄。项目预计2019年10月加推2栋洋房产品,楼号为26楼，共计66套。户型建筑面积100-125平米,均价6500元/平米,当前该部分产品已经售罄。项目于2020年加推洋房24、27#号楼，共计88套，户型建筑面积100-125平米,均价6000元/平米，当前尚有部分余房。需要注意的是沽北壹号由于拿地时间较早，当前土地使用年限还剩50年。

1、位置对比：应该讲“汉管区”和汉沽只是行政区划的不同，位置上完全可以看成是汉沽的一部分。汉管区位于汉沽区北部，靠近汉沽老城区，位于汉沽大丰路附近，而大丰路是汉沽城区的一条主干道。

2、配套对比：“汉管区”板块自身无大型商业配套，商业类型主要是各项目配建商业，主要是满足居民基本生活需求的“内向型”商业业态。其配套上主要是“共享”汉沽当前的配套资源，购物需要到汉沽城区的百货大楼和金百汇大厦。另外一个非常明显的短板就是“汉管区”教育资源相对匮乏。

3、销售价格：“汉管区”项目当前售价在5600-6200元/平米之间，相比于2018年的价格普遍降低500-1000元/平米不等。而汉沽板块当前同类产品的销售价格在7200-8500元/平米之间，二者之间有着1000元/平米以上的价差，在价格上“汉管区”具备一定优势。

4、主力客群：无论是“汉沽区”还是汉沽实际上主力客群都是汉沽当地人群。二者之间唯一差别在于购买“汉管区”楼盘的客户大多数人对于“学籍”或“户籍”不敏感，而更加在意在同等总价上能够获取更好的居住条件。

四、那么5000多元/平米的“汉管区”可以上车吗？

其实经过上面的对比，答案已经非常清楚了：具体情况，具体分析。

a、对于需要解决子女学籍问题的刚需人群，不建议入手。即便是刚结婚还没有小孩，因为过不了几年你就知道这点的重要性了，没有必要未来仓促换房，搞得手忙脚乱。

b、对于想落户天津滨海新区的外地人，自觉绕道。这个不需要解释了吧，因为这里不是天津是河北省，未来也大概率也不会变成天津。

c、对于钱比较富裕改善类客群，建议谨慎决策。因为虽然你已经有多套房产，不用考虑学籍和户籍的因素，但是改善不仅仅是改善居住面积和居住环境，同时房产也会成为你的身份标签，能不能承受心理落差这是一个不得不考虑的问题。

d、那么哪种客群可以考虑：不用考虑户口和学籍，想要改善一下居住环境（面积），资金预算有限购房人群。因为这里也不失为一个比较好的选择，因为基本上可以共享汉沽的一切配套。

那么5000多元/平米的“汉管区”可以上车吗？分情况，主要看客户的需求特征。（全文完）