老黄埔，变天了

近期的老黄埔，因为几大旧改项目入市，真是热闹非凡。

不少读者表示，一下子冒出这么多新盘，堪比神仙打架，今天就来聊一聊老黄埔的选筹逻辑，供大家参考。

首先看区位。

老黄埔最大的优势就是地理位置得天独厚，毗邻天河，能承接金融城、琶洲的发展红利。

交通也不赖，自驾走黄埔大道和广园快速可以直通珠江新城，地铁有现成的5号线、7号线和13号线，可以直达珠江新城、金融城等核心区域。

产业规划是个痛点。在新能源汽车、‌生物医药、‌集成电路等‌高端产业如火如荼发展趋势下，老黄埔引以为傲的还是石化、港口以及随处可见的工业园。

因此，这也导致环境污染一直是老黄埔的一大问题，石化烟囱也渐渐变成老黄埔的代言词。

再看商业配套，虽然卖了很多地，旧改也拆了不少，但是商业依旧是原地踏步。

整个老黄埔常住人口高达58万，只有惠润广场和县城级别的大沙地步行街，没有一个像样的大型商场。

这些商业综合体，不仅建成年代久远，外立面破破旧旧，而且管理混乱，妥妥的58万消费力无处可去。

但好在也不是完全没救，老黄埔的商业近期传来了几个利好消息，比如中建海丝城吹风即将签约的万象系商业，再比如茅岗西旧改配建的35万方商业综合体，体量等于3个天河城。

再来看看今年老黄埔的几个新项目。

1、保利招商华发·中央公馆：价格便宜，偏刚需。

地处老黄埔核心位置，离5号线大沙东站500米左右，步行10分钟，算得上地铁盘。

项目体量不大，总共6栋超高层住宅，建面约81-159㎡的三到四房，售价3.7-4.8万/㎡，小户型卖的可以，大户型一般。

户型也不赖，都是新规户型，实用率高，赠送面积多。

缺点方面，最大的问题就是广石化，项目左边是广本，右边是石化，避免不了空气和粉尘污染。

学校也是个未知数，只有幼儿园，小学要蹭附近的学位，周边有怡园小学北校区和怡瑞小学。

2、中建海丝城：旧改全能大盘。

位于黄埔海丝城板块，原名一城江山海，和这个名字一样，项目依山傍水，景观资源丰富。

这个盘体量较大，一共有42个地块，可售住宅八千多户，目前在售的是78-117㎡的三到五房，单价3.5-4.1万/㎡，价格太高，性价比不如隔壁的现楼黄埔新城和越秀·星航TOD。

交通上，离5号线双沙站只有50米的距离，妥妥的地铁上盖。

学校方面，这么大体量的项目一向都不愁学校，规划了12所学校，从幼儿园到中学，吹风引进了全国top级品牌名校--华中师范大学黄埔实验学校。

城市面貌是一个短板，周边以旧村和码头为主，未来将长期伴随拆迁。

3、中建玖合·未来方洲：双地铁，交通便利。

位于黄埔东路，万科黄埔仓对面，与曾经老黄埔的标杆项目万科城市之光只有一路之隔。

项目可售住宅六千多户，产品涵盖建面约79-142㎡的三到四房，还未开盘。

交通方面，离13号线双岗站300米，5号线文冲站500米，等于双地铁盘。

学校方面，也规划了4个幼儿园和4个中小学，其中包括两所九年一贯制学校。

环境也是一大问题，首开组团靠近黄埔东路，货车多，噪音大。再加上项目本身是旧改大盘，拆迁周期比较长，商业配套发展相对缓慢。

4、华润新溪旧改：走品质路线？

新溪村旧改位于丰乐中路和黄埔东路交界位置，拖了很多年，可谓是千呼万唤始出来，预计10月开放售楼部。

项目总共只有6栋住宅，首开两栋楼，户型涵盖建面约87-115㎡的三到四房。

交通是很能打的，紧邻5/7号线大沙东站，可以直达珠江新城。

至于商业配套，期待许久的万象商业，被隔壁竞品抢走，大概率是没有了。

传闻华润新溪这次也是走品质路线，但是如今价格才是王道，前面华润天河润府开盘的凄惨还历历在目，希望华润新溪这次能够认清市场。

5、珠江村旧改：最近江景，视野开阔。

项目位于黄埔临港经济区，是老黄埔众多旧改中，地段最好，离天河最近的。

虽然不近地铁，但是距离鱼珠、金融城东区仅一步之遥，自驾非常方便。

总共规划了9栋住宅，预计首推建面约89-181㎡三到四房，户型涵盖了刚需和改善。

值得一提的是，项目距离珠江最近距离约300米，江景视野非常开阔。

总的来说。

老黄埔虽然环境和城市面貌一般，但作为靠近珠金琶的一个板块，区位优势十分明显，适合天河刚需客户和老黄埔附近上班的客群。

虽然暂时没有大型商业，但是基本的商业和医疗都非常齐全，买来自住没什么问题。

而且，几个规划的商业综合体，预计26年年底陆续建成，对老黄埔而言也是一重大利好。

以上几个新盘，可以先看自己的预算，再依次对比交通、学校、商业，根据自己的核心需求择优选择。