实探｜产权仅剩40余年？龙华“鸽王”万福花园1594套住宅约7万/平

听说龙华“鸽王”万福花园最近终于备案了!一次性推1594套住宅，均价接近7万/平。(文末附周边房价分析)

虽说跟片区其他在售新房价格相差不大，但还是有很多人觉得过高了，毕竟根据信息显示，项目受让时间为1998年，按照使用年限计算，万福花园只剩下47年的产权年限。

不过，对于这个项目，掌柜君通过实地踩盘后发现，楼盘周边居住氛围挺浓厚，商业、学校等配套也是十分完善，只是目前楼盘距离地铁站有点远，出行稍显不便。

区位

地处新晋都市核心区——民治

享北站新城发展利好

万福花园位于龙华民治片区，在今年6月的“十四五”规划中，民治被纳入了都市核心区之列，地理位置再度升级，加之它南临福田，地理位置算是十分优越。

再加上民治在去年就被拓展进了北站新城，北站新城与百万平的市级商圈龙华现代商贸中心，共同打造成中央活力区，重点发展以产业金融、信息服务、电子商务等为主的现代服务业，并且还受到梅观创新走廊规划上人工智能产业辐射，将成为具有国际水平和现代化特色的综合商务片区。

交通方面，片区目前除了有地铁4/5/6号线、深圳北站之外，还有规划中的22/25/号线、深惠城际等，未来龙华枢纽门户地位将进一步增强。

龙华区规划轨道线路布局图

区域内拥有深圳最大的交通枢纽——深圳北站，它不仅是深圳铁路三主四辅客运格局中最为核心的车站，还是深圳最大的高铁站，能实现30分钟至广州、3小时到长沙，同时还能进行地铁4/5/6号线地铁换乘。

深圳北站

除了交通，商业方面的发展也是十分迅速，片区以深圳北站为中心建有九方、莱蒙领尚的北站商圈;以红山为中心建有红山6979、华润万家的红山商圈;以白石龙站为中心建有星河COCOCity、上河坊购物乐园的白石龙商圈，三者共同构建成为一个百万级大商圈。

龙华的教育资源在全市也是排在前列。区域内有民治小学、民治中学、深圳市龙华高级中学、深圳外国语学、华南实验学校、深圳市龙华区潜龙学校等多所重点学校，教育资源充沛。

项目规划

由7栋32-33层的住宅组成

万福花园项目位于龙华民治大道与布龙路交汇处东北侧，背靠恒大万众生活村旧改，紧邻卓能雅苑。

该项目由深圳市汕源新实业有限公司开发，分别于2005年1月和2013年2月拿到《建设用地规划许可证》，但之后项目地块都未有相关进展，一直到2018年才正式动工。

项目占地面积为35680.31㎡，总建筑面积为220912.43㎡，由7栋32-33层住宅组成。

项目效果图

现场实探

时隔近16年才入市

项目大部分楼栋已封顶

若按照2005年项目首次拿建设许可证来算，项目等于是过了16年才真正入市。

掌柜君去项目踩盘的时候，发现现场正在施工中，目测大部分楼栋已经接近封顶，但是外墙绿网还没脱，目前营销中心和样板房均已开放。

楼盘实景

据销售透露，项目已拿到预售证，备案价约6.98万/平，共推1594套约78-180㎡的2-4房住宅产品，目前只开放了两个小户型的样板房。

楼盘沙盘

配套

交通项目暂无轨道交通直达

靠近民治大道、梅观大道等多条高速路

轨道方面，目前项目周边地铁站距离较远，从项目出发到达5号线民治站步行约1.9公里，需要24分钟左右。

不过，距离规划中的地铁22号线民治北站约500米，待该线通车，项目勉强能算地铁口物业。

万众城家居广场公交站牌实景

公交方面，项目周边有万众城家居广场等多个公交站，可以乘坐M365、M398、M415等路公交站到五和、坂田等地。

自驾方面，从项目出发，可以通过布龙路、民治大道、梅观大道等快速直达其它区域。

附近道路标识

商业

自带约1万㎡商业

驾车15分钟内可到达多个购物中心

据销售介绍，项目自带建面约1万㎡的商业，与之相邻的小区如华美丽苑、卓能雅苑、绿景香颂等均带有一定体量的商业配套，此外，还有优城购物中心、岁宝百货等集中商业可作为消费补充。

绿景香颂购物中心实景

稍远一点，驾车15分钟内可到达188MALL购物中心、红山6979购物中心、壹方天地购物中心等超大体量集中式商业，日常购物都能满足。

红山6979购物中心

教育

自带一所12班幼儿园

周边教育资源丰富

项目自带一所幼儿园，步行10分钟有一所在建中的民新学校。

此外，周边还有行知小学、民治中学、龙华区高级中学北校区、龙华实验学校、龙华教科院附属学校等多个学校，教育资源十分丰富，享一站式教育资源。

在建中的民新学校实景

民治中学，位于深圳市龙华区民治街道的一所全日制公办初级中学，2014年迁至位于民治街道中梅路北侧，民顺路西侧，幸福枫景小区对面。

民治中学实景

医疗

驾车17分钟可到龙华人民医院

医疗方面，距离项目约336米处就有深圳健安医院，它是一家综合性医院。

稍远一点，距离项目约3.9公里处有龙华人民医院，驾车17分钟即可到达。

龙华人民医院，亦是一所综合性医院，前身是深圳市宝安区龙华人民医院，位于龙华新建设东路，是龙华首家“三甲”医院。

龙华人民医院

生态

周边生态资源优秀

项目周边公园遍布，开车20分钟内，就能到达龙华公园、龙胜公园、北站中心公园等，能满足人们休闲娱乐的需求。

龙华公园，位于龙华街道人民北路与公园路交界处一侧，于1992年正式建成，2011年经过改造后分为龙廊、劳务工百米视窗、儿童游乐区、门球场、器材健身区等多个主题景区和服务休闲区，突出了文化、休闲、娱乐等功能和园林化等特色。

龙华公园

户型

主推78-180㎡2-4房

共推售1594套

据销售介绍，万福花园这次推售的是1/2/3/5/6/7A/7B栋，住宅面积段为78-180㎡，均价约6.98万/㎡，目前只开放了79㎡2房和86㎡3房的样板间。

79㎡两房两厅一卫，户型方正，一进门右手边就是一个连接厨房的生活阳台，两个卧室均带阳台，该户型面向马路，低楼层会有噪音影响。

86㎡三房两厅一卫，户型方正且动静分区，面向花园，景观相对比较好，值得一提的是，主卧里面还设计了一个储藏间，增加储物空间。

周边房价

周边二手房挂牌价最高约7.5万/平

据掌柜君了解，新房方面，项目周边有恒壹四季华府住宅在售，价格约7.1万/平，周边二手房指导价约4.23-6.8万/平，二手房挂牌价约5-7.5万/平。

二手住宅方面，据贝壳显示，目前周边有馨园、金地梅陇镇、绿景香颂、卓能雅苑等397套二手房在售。

掌柜君咨询中介人员获悉，目前馨园挂牌价约5万/平、卓能雅苑挂牌价约6.4万/平、绿景香颂挂牌价约7.1万/平、金地梅陇镇则稍贵，挂牌价约7.5万/平。

本文踩盘时间2021年12月23日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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