噪音环绕的宝能城，凭什么不断刷新西丽房价？

像产业聚集、最繁华的地段，首先想到的是科技园、深圳湾，未来的高端产业是前海。像优质配套和不错的学位，想到的是宝中，像人文环境和学位，想到的是蛇口……..

如果说未来，要权衡mall+景观+学位+地铁+产业，那么西丽片区当仁不让是一个不错的选择，该片区目前已形成西丽交通枢纽+留仙洞总部基地+科教城的产业格局。

1.片区价值

西丽定位成为深圳综合交通枢纽和中心节点，西丽高铁新城将超越深圳北站，预计2024年开通。

❖西丽高铁新城是深圳以西丽高铁站为核心，统筹周边1.68平方公里土地，按照“产城融合、站城一体”思路打造的站城一体化的典范和具有新型现代化管理水平的世界级枢纽。

目前，西丽高铁新城的核心——西丽高铁站枢纽规划也已完成，共11座站台、高达22条线路，选址于南山区曙光仓储片区，预计占地173.8公顷。

❖留仙洞总部基地作为深圳六大总部基地，也是深圳唯一一个以片区为单位规划发展战略性新兴产业，总体规划建设683万㎡。

这里是深圳十七个重点发展区域之一，将规划打造为深圳新一代科技园区，汇聚了大量具有潜力的高科技企业，目标打造中国的硅谷，与南山其他三个总部基地起协同作用，也许这里将孕育出下一个华为。

❖西丽湖国际科教城定位为世界级的科教城，规划非常明确，除了引入高校在此设点之外，非常注重科研项目的统筹。

目前根据相关资料显示，已入驻高校一共有8个，其中有三处仍处于建设中，分别是清华的伯克利深圳学院、天大一佐治亚学院还有深港微电子学院。

有7所高校已知师生规划人数，其中教师合计超过5000人，其中大部分是博士、海归等。在校大学生达到4万人，合计达到4.5万余人。

随着大学扩容，预计大学师生总数将达到8万余人，目前已拥有国家、省、市级创新载体300余家。其中包括了诺贝尔实验室、重要研究机构（实验室）、重要智库机构、重要孵化器等。

按价位段分类：

今天我们就来讲一讲被誉为南山豪宅门槛的宝能城。

校区介绍

宝能城由宝能地产开发，深圳吉祥物业，分东西两区，总占地约10.5万㎡，总建面约83万㎡，由6个地块组成，开发周期较长。

东区共11栋超高层住宅（42-47层），和2栋超高层公寓及商场和酒店，西区除住宅外还规划有18班制幼儿园。

2015年，宝能城东区开售，西区去年开售，还有部分尾盘。由于三年限售，目前市场流通的只有东区，我们今天就来讲讲宝能城东区。

宝能城东区为精装交付，下带集中式商业。小区有两层车库，四楼是空中花园，内带泳池，容积率4.9，共1466户，车位比达到1：1.8。

商业配套

小区目前除了对面有一个塘朗城外，自带建面约13万平的shoppingmall（2-3个益田假日里），宝能环球汇地下一层，地上三层，地下一层与规划的市政道路相接，地上与地铁站无缝接驳，目前已经确定于9.26号开业。

类比宝安大仟里的16万平的商业，又一mall+地产趋于成熟。更优的地方在于，宝能城周围环境更为纯粹，附近除了一些写字楼就是学校，宝能环球汇加上塘朗城配合周遭的底商，更具商圈气息。

交通配套
西丽的地理形势呈东西走势的狭长型，以前给人印象交通并不便利，好在宝能城是地铁口物业，小区接驳5号线（环中线）塘朗站，到深圳北站只有两站的距离。

根据深圳地铁第四期规划，7号线东延线规划北大站、学府医院站，预计将于2024年开通，大大提高西丽与福田连接的便利性。根据规划图，学府医院站邻近宝能城，距离约900米内。

此外，预计2023年开通的地铁13号线，是西部偏东的重要交通线路，将与5号线在留仙洞站实现换乘，该线路自深圳湾口岸至上屋北，串联南山深圳湾总部基地、科技园、西丽高铁枢纽、留仙洞总部基地、白芒科研机构以及宝安石岩片区

教育配套

片区居住的不乏周围的学校教师、大厂员工、高管子女就读，优质的生源搭配良好的师资被给予厚望，南科大第二实验学校今年第一年中考，参考人数76人，430分以上6人（7.89%）,420分以上10人（13.16%）。成绩还是比较符合市场预期的，未来可期，学校新校区也预计将在2021年建成。

其他配套

西丽大学城片区最宝贵的是生态资源，宝能城被“双山双湖”包围，有西丽水库和长岭陂水库，北侧有阳台山，南侧有塘朗山，还有大沙河生态长廊串联起西丽湖、大学城、高新区、深圳湾的绿色纽带。有山不仅可以带来清新的空气还可以爬山锻炼身体，高楼层还能享受到山景带来的舒适感，十分钟左右步行时间就到塘朗山的登山口。

西丽大学城，目前已汇集了18所以上的名校，小区北面就是南科大和深大西丽校区，高等院校遍布，极具人文气息。

小区还自带一个4000平米网红图书馆——册之丘，分为咖啡馆、儿童馆、展览馆等多个区域，属区级文化中心，约20000册精选藏书，也是小区社群运营的精神文化场所，方便邻里之间的链接。

户型介绍

小区A栋为酒店和写字楼商用，B—E均为超过134㎡的4-6房的大户型。除B、C栋还未开盘外，其他楼栋已有二手房放卖，B栋暂无开盘信息，C栋为楼王，为250多平的超大户型，听说近期会卖。B、D、E栋户型一样，均为三梯三户。G、H、F、J栋则为90㎡左右的3-4房，F栋四梯六户，其他为三梯五户。A、F栋的四房户型极少放盘。

户型特点：

73㎡3房2厅1卫C户型

户型方正，超高实用率，73平可做三房，最小的房间也有7个平方左右，空间利用率高，主卧带衣帽间设计。南向户型朝留仙大道的车流量和地铁会有一定的噪声干扰，目前报价1100-1150万左右。

89㎡4房2厅2卫A/E户型

双阳台设计，少有的89平做四房，无暗房，入门书房约7平方，可做儿童房也可做房间用，动静分离。主卧带衣帽间、卫生间，两个卫生间都做了干湿分离。

部分户型高层可看到深圳北站、长岭皮水库。目前报价1300-1400万左右。

89㎡4房2厅2卫B/D户型

G、H、F三栋的B和D户型为对称户型，厅出阳台连次卧，5米6开间，开阔视野，独揽塘朗山山景，少有的89平做四房。100%使用率，生活阳台连接功能房，保证房子空间采光。目前报价1300-1400万左右。

138㎡4房2厅2卫C户型

标准四房，户型方正，双龙抱珠，厅出阳台，看小区花园，闲适安静。标准大四房，配备有洗衣房，房间基本皆为南向，实用率约95%。目前报价2100万左右。

160㎡5房2厅2卫A/B户型

主人房带书房，衣帽间、卫生间，朝向采光非常不错，保证私密性。设计有老人房带独立卫生间，功能区布局合理，入门有洗衣房，双阳台，三卫生间，居住体验极佳，预估报价2400万左右。

总结：按照现在的市场情况，1100-1200在宝能城能买到一套三房，而南山后海这个价位也可以买到三房，像金色海琴苑（2006年）、蔚蓝海岸一期（2000年）等。

比较明显的对比是楼龄，后海楼龄普遍是在2000年到2010年之间，次新楼盘屈指可数，每年的新盘供应也是寥寥。且后海周边的配套规划已经比较稳定，预期不如宝能城周边。

前海南是另一个可对标的区域选择，这个价位段的三房，如果要求南海中学的学位，选择会比较局限，可以考虑诺德国际，但户型较小。学位要求没那么高，那前海有很多选择，如佳兆业前海广场、中海阳光玫瑰园等都是不错的选择。

对比西丽，就目前片区的情况，片区成熟度还需要沉淀一段时间，少了一些高校云集带来的人文氛围。

最后是宝中，这个价位段的三房也是可以挑一挑的。

细分楼盘都有各自的优势，区位也是足够的优秀，非要说出优劣，只能说是生活方式的选择，西丽的山景资源和自然景观需要找到自己的伯乐。

▲宝能城北向俯瞰景观（图源宝能城公众号）

再说宝能城89㎡的四房，这个户型的超高实用率在同价位楼盘中鲜有对手，且目前价格仅1300-1400万。

不管是在南山或是宝安，主流楼盘四房的价格是1500万起步，叠加好一点的学位都是2000万往上的价格。虽说面积可能要稍大一些，但是对于四房有刚需的购房者，这偌大的差价是无法忽视的。

深圳住房的选择永远不缺多样性，不管什么需求都能找到对应的产品。选择宝能城更像是一种生活方式的选择，有山有水，置身于世外桃源中，每每回到这块地方都能卸去一身的疲劳，远离市井的嘈杂，获得一份恬静。

在大学城，不是每个人都是书香门第，但来到这里你能感受到不一样的书香气息，没那么聒噪，没有都市的浮华。在这里的感受就是舒服，一定要溯源可能就是氛围所赋予、孕育出的独特气质。

在深圳安家，我更愿意是觉得一种生活方式的选择，不管是定居还是投资，都是在找寻一群自己志同道合的人。即便是单纯的学位房购置，传递的也是教育氛围的诉求。