武林边运河心，预计均价约5万杭源里摇吗？| 房叔跑盘No.37

新冠疫情？这只“蝴蝶”扇动巨大的翅膀，致使杭州楼市停摆了1个月。

楼市解禁后，凤起钱潮、和光尘樾先后上市，摇号成绩也还不错，两次万人摇红盘和光尘樾131㎡户型1.5%中签率，如此低中签率即使19年也能排进前八，凤起钱潮中签率也低于首开成绩。

虽然，都是个例，失去一个月后的“开门红”，还是给3、4月楼市一个好的信号，接下来整个杭州金三银四预计有104个推新，纯新盘就32个之多。

疫情下，看楼盘也实在不方便，让房叔在接下来一段时间内的充当你的眼睛，看看新盘是不是适合每个人。

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▲杭源里项目效果图

而在房叔后台咨讯中很多高端改善型客户都在纠结板块的选择，是选择4.7-4.8万左右的国际滨、奥体、钱江世纪城，还是选择目前价格已经到天花板的均价5.4万的申花、5.6-5.8万的文教区。

可以说这些板块都是杭州目前最热的板块，而房叔的回答往往是：没有最好的选择，有的只是最适合自己的选择和最适合的购买时机。

如果是选择杭州的未来，江南岸滨江、奥体、世纪城好品质的楼盘都没有问题。

而如果要选择居住、生活、教育、交通配套成熟度，便利性，那么市中心的优势又明显了。

在即将上市的新盘中，有一个离武林中心3公里以内，又在杭州文脉大运河旁的新盘。

如果按照预计的5万左右价格上市，有可能实现未来红利和运河情怀的兼得。

这个盘就是杭源里。

如果开盘价在5万左右，与相邻板块申花、文教区价差达到了5000元左右，与武林中心更近的距离，轨道交通和可能的卖鱼桥小学学区，这些都是明显优势。

投资购入可以考虑高层108方，小面积产品通常变现的速度要快于大户型，不高于600万，与二手房还是有价差红利，后期变现速度和流通没有大的问题。

自住依然高端刚需首选108方，市中心不多的小户型产品，拉低了准入门槛，纯改善高层138方建议次选。

摇不到再选洋房139方，洋房如果1.1系数，5.5万均价，没有价格优势，但与申花和文教区洋房相比还是差价明显，依然可以选。

从居住环境、可能的学区、地铁配套、生活成熟度、融创的品质和产品创新度上看，高端改善购入杭源里自住是没有问题的。

对于高端客户来说，杭源里难以复制的地段，浓厚的居住氛围、优质的学区和轨交便利度，创新设计带来的产品力会是选择的优势。

小区域内比较杂乱，没有中间层次户型过渡及精装部分因为限价和项目利润平衡的关系，导致精装标准不够高，是项目的不足。

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▲杭源里位置图

杭源里位于石亭路与上塘路交叉口，北侧隔建华商业综合体及上塘高架与钱江小商品市场和水晶城综合体相望。

南侧是正在施工的香积寺路下穿隧道和上方的石亭路。

西边为现有河道，远点有隔长乐路、丽水路、大兜路与京杭大运河相望，高楼层无阻隔可以远望十里银湖墅。

▲京杭运河照片

古运河从起点武林门码头，向北3公里辐射范围内，东至上塘路，南到德胜路，北至拱宸桥、西至运河湖墅段的这片区域，依然属于杭州传统的市中心核心板块。

杭源里就在这个区域内。

而杭源里东边是杭州曾经的经济适用房和拆迁安置房的大关片区，老破小比较多，城市面貌不够时尚。

而西面又是集中度比较强的绿地中心和远洋商务中心连串的运河商务区。

一东一西整体城市感觉和商务氛围对比鲜明，但区域商务人群的聚集和居住需求必然是大势所趋。

向西距离500米不到，沿京杭大运河景区两岸已形成了一条以自然生态景观为核心主轴，以历史街区、文化园区、博物馆群、寺庙庵堂、遗产遗迹为重要节点的文化休闲体验长廊。

▲刀剪剑博物馆

但就是这么好的文脉景观资源基本都被老破小所占据，居民多，密度大，城市更新的难度非常大，也是杭州宁愿拆城中村而不愿意整治老破小的原因之一。

我们打开杭州地图，沿着京杭大运河的起点武林门码头简单盘点了一下，能够称得上经典运河文化房产的，大多聚集在武林门。

深蓝广场、白马公寓、武林壹号、武林外滩……过了文三路再往北直到拱宸桥，基本属于遗失的一段，就没有什么标志性的经典楼盘出现。

一个城市，之所以能够闻名遐迩，有时是因为，有着一幢幢值得流传的建筑和由此构成的一整幅城市画面。

有时是因为，藏在一幢幢经典建筑中的故事及由它构筑出的温情、亲情、冷暖所构成的城市烟火气。

而杭源里的出现，或许又是填补武林和运河情节空缺的一个好选择。

|PART3|

随意在杭源里2公里范围内逛一圈。

▲杭源里区位图

这里还有三条历史街区，四大文化园区、五大博物馆群，博物馆一日游也毫无问题。

这里有着丰盛的文化留存和记忆，你可以带着小朋友到富义仓、中国伞博物馆、扇博物馆、刀剪剑博物馆熏陶下中华传统文化，又或第二课堂打个卡。

没有疫情的寒暑假孩子们如果想领略音乐艺术的熏陶可以去郎朗艺术世界报个暑期夏令营，去朱仁民艺术馆安然度过一个美妙的假期，都是不错的选择。

杭州老餮们也可以选择胜利河美食街或大兜路觅食，这里是传统的杭州美食天堂。

▲大兜路实景

这里商业配套极其完善，杭源里东边直线距离300米是钱江小商品市场，要知道南环北，北钱江，可是杭州老底子的类综合体的存在。

再往北点是水晶城，这里是区域最早的商业综合体，有杭州第二家万达影城。

东北1公里内欧尚、特力屋、百安居生活广场能够满足房子内外的生活所需。

南3公里内就是武林商圈，去杭州大厦、银泰Shopping公交车6站，地铁2站就可到。

▲乐堤港实景

西边700米内有绿地中央广场，穿过大关路为乐堤港商业综合体，欧洲奢华酒店品牌凯宾斯基杭州首家选址这里，再往西1.8公里是大悦城综合体。

一东一西两家银泰城都在4公里范围内，生活成熟度和便利度都很高。

|PART4|

一水之畔往往被誉为最佳居住地，被顶豪争相收入囊中。

但有些时候，我们既希望我们拥有高端改善住宅的传世价值，也希望有好的升值潜力。

杭源里距离地铁3号线香积寺路站仅约150米，两站可至武林，向西可以至未来科技城，地铁既可以拉升你的工作、生活半径，也可以使居住和工作能够在不同区域。

项目南边是卖鱼桥小学霞湾校区，北面是卖鱼桥小学文汇校区，今后小朋友入学拱墅最好的公办小学应该是大概率的事。

▲卖小文汇校区

学区和地铁，一个是教育配套，一个是一般城市上升到国际都市的标配，对于学区房和地铁房的升值潜力我们也不用多说了。

如今区域内仅此新盘，或许杭源里将成为这片区域代表性人文大宅的选择。

|PART5|

在住宅领域，杭州审美一直被绿城滨江引导着，武林中心既有着新古典主义和绿城二代高层的武林府、兰园。

也有着现代玻璃幕墙为主的现代高层深蓝广场、武林壹号，但还是缺少更活泼和创新的元素来丰富杭州传统中心的天际线。

▲效果图

杭源里的出现打破了这个惯例。

正如"解构主义大师"扎哈·哈迪德的她曾说过："没有曲线就没有未来"。

杭源里以，以“一滴水的时空游动”为设计灵感。

立面采用类似IPhone标志性的圆角曲线，勾勒简约灵动的建筑立面，创造独具建筑艺术美学的未来作品。

▲立面概念生成

或许，如同乔布斯初始iPhone手机带给世人深远影响一样，在经历法式作品长期影响下的杭州，杭源里带来一股时尚住宅潮流，给购房者一个可以与众不同产品。

杭京源共计3幢高层及6幢洋房组成，户型面积约108-225㎡共计417户，首开1、2、7、9#四幢，户型面积约108-139㎡，共约255套。

如果按照5万左右的均价，起步均价仅540万左右，500万级入驻杭州核心运河圈，还是有诱惑力的。

▲样板房实景

|PART6|

项目信息

▲首开楼栋户型示意

项目情况→

开发商：融创、金成

拿地时间：2019年1月2日

拿地楼面价：30559元/㎡，公租房6645㎡

销售价格：高层预计50000元/㎡，洋房预计55000元/㎡

车位售价：未定，参考价50万

车位选购时间及付款方式：未定

|周边一手房售价|

融信远洋·厘望，均价54000元/㎡（装修标准6000元/㎡）

金茂首开国樾，均价48600元/㎡（装修标准6000元/㎡）

|周边二手房售价|

绿城锦兰公馆2019年3月成交，169.43㎡简装,成交均价51644元/㎡

远洋公馆2019年7月，88㎡，成交均价60200元/㎡

产品介绍→

项目规划：3幢高层+6幢小高层共约417户

交房时间：2022年10月底

房屋朝向：南北

小区物业：融创

容积率：2.3

外立面：玻璃+铝板+金属漆

精装特点：暂无

▲目前状态

规划配套

|周边城市界面|

北：大关路、卖鱼桥小学文汇校区、长乐幼儿园

南：香积寺路、卖鱼桥小学霞湾校区

西：长乐路、乐堤港、绿地中心

东：钱江市场办公室、商业停车场和绿地

|公交交通|

1、项目东侧300为上塘路大关西六苑站，23条线路通达全城；

2、项目北侧约700米处大关路长乐路16条线路通达全城，向北700米为上塘高架北向南匝道，可通市中心。向北1.6公里可上上塘高架南向北出城；

|轨道交通|

项目西面约100米是地铁3号线香积寺路站；

|周边商业购物娱乐配套|

1、项目东北面紧邻建华商业综合体，约300米处为水晶城商业综合体，约1公里为欧尚、百安居、特力屋生活广场；

2、项目北面约700米处为绿地中心及乐堤港商业综合体；

3、项目南面约80米为富义仓创意园，约350米为胜利河美食街；

4、项目西边约300米为大兜路文化街区；

5、项目西北约大悦城综合体

▲建华商业效果图

|小区代建学校|

无

|周边学校|

1、项目北约270米为长乐幼儿园；

2、项目南面面约230米处卖鱼桥小学霞湾校区，中策职高；

3、项目北约300米处小学卖鱼桥小学文汇校区；

|周边医疗|

1、项目南约2.3公里有浙江省人民医院约2.8公里为杭州市儿童医院；

2、项目东北面约300米处的杭州口腔医院城北分院，约700米拱墅区第二人民医院；

|生活娱乐|

1、东北约300米水晶城综合体；

2、北面约800米处为绿地中心及乐堤港综合体，上塘路1.6公里有运河上街综合体，沿运河西北约2公里为D32综合体。

|PART8|

户型介绍

洋房约139方四房两卫边套→

优点：

①三开间朝南

②主卧带独立卫生间、走入式衣柜、飘窗

③进门处有隐藏式储物间

④约6米观景边阳台

⑤U形厨房设计，动线合理

缺点：

书房略小，主卫是暗卫。

洋房约139方四房两卫中间套→

优点：

①全明户型，三开间朝南，动静分离

②主卧带走入式衣柜和卫生间套房设计

③餐客分离，进门设置玄关

④U形厨房设计，动线合理

⑤约7.2米面宽大阳台

缺点：

书房、餐厅空间略小，房间走道过长，主卫是暗卫。

高层约138方四房两卫边套→

优点：

①全明户型

②主卧带走入式衣柜和卫生间套房设计

③餐客设置约6.5米飘窗，进门设置玄关柜

④约6.6㎡U形厨房宽敞，动线设计合理

⑤约6.8米面宽大阳台

缺点：

书房空间略小。

高层约108方三房两卫边套→

优点：

①全明户型，约10米南向大面宽，三开间朝南

②主卧带走入式衣柜和卫生间中轴布置，套房设计

③进门设置玄关柜

缺点：

书房面宽略小，餐厅局促。

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文/渔舟编辑/渔舟